Venda de casa após o divórcio: aspetos essenciais
- Uma casa que seja bem comum só pode ser vendida com o acordo dos dois ex-cônjuges.
- Em alternativa à venda, um deles fica com a casa e paga tornas ao outro.
- Sem acordo sobre o destino da casa, o divórcio deixa de poder ser feito na conservatória e passa para tribunal.
- Com acordo, o divórcio com partilha e registo dos bens custa 625 € e não obriga a contratar advogado.
- Retirar um dos ex-cônjuges do crédito à habitação depende da aprovação do banco: o acordo de partilha não basta.
- Quem recebe a casa na partilha não paga IMT, mas paga 0,8 % de Imposto do Selo sobre o excesso de meação.
Em caso de divórcio, quem fica com a casa?
Depende de quem é o proprietário e do que os ex-cônjuges acordarem na partilha. Se a casa for um bem comum, nenhum dos dois pode vendê-la nem ficar com ela sem o acordo do outro. Se pertencer só a um, esse ex-cônjuge mantém a propriedade.
| Opção | Vantagem | Principal cuidado |
|---|---|---|
| Vender a terceiros | Divide-se o valor líquido e liquida-se o crédito à habitação | Acordar o preço, as despesas e a repartição antes de ir para o mercado |
| Um ex-cônjuge fica com a casa | Mantém-se a habitação, sobretudo havendo filhos menores | Calcular as tornas e obter a aprovação do banco |
| Manter a propriedade conjunta | Adia a decisão, por exemplo até os filhos saírem de casa | Definir por escrito quem vive na casa e quem paga a prestação |
O acordo sobre a casa condiciona todo o divórcio. Para o divórcio por mútuo consentimento correr na conservatória do registo civil, os dois têm de estar de acordo sobre o destino da casa onde viviam e sobre a lista de bens do casal e o seu valor. Sem isso, o processo tem de ser apresentado em tribunal, mesmo quando ambos querem divorciar-se. E no divórcio sem consentimento, a partilha dos bens é obrigatória.
Antes de ir para tribunal há uma via mais barata: a mediação familiar, que cobre expressamente o destino da casa de morada da família.
A casa é um bem comum?
O regime de bens do casamento determina a resposta.
| Regime de bens | A quem pertence a casa? |
|---|---|
| Comunhão de adquiridos | É comum se foi comprada a título oneroso durante o casamento, mesmo que só um dos cônjuges conste da escritura |
| Comunhão geral | Integra o património comum, incluindo os imóveis que cada um já tinha antes do casamento |
| Separação de bens | Pertence a quem consta do título de aquisição; se compraram os dois, há compropriedade, com uma quota para cada um |
A comunhão de adquiridos é o regime supletivo em Portugal, aplicável aos casamentos celebrados desde 1 de junho de 1967 sem convenção antenupcial. Nesse regime, uma casa comprada durante o casamento é bem comum; a exceção é a compra feita com bens próprios de um dos cônjuges, cumpridos os requisitos de declaração (artigo 1722.º e artigo 1724.º do Código Civil).
Um limite aplica-se seja qual for o regime: nenhum dos ex-cônjuges pode receber na partilha mais do que receberia se o casamento tivesse sido celebrado em comunhão de adquiridos (artigo 1790.º do Código Civil).
Se um dos ex-cônjuges não quiser vender
A falta de acordo não obriga ninguém a ficar preso ao imóvel. O mecanismo depende da situação jurídica da casa.
A casa ainda não foi partilhada
Enquanto a partilha não é feita, a casa continua no património comum do antigo casal. O meio para a dividir é o processo de inventário, que o artigo 1082.º, alínea d), do Código de Processo Civil destina expressamente a partilhar bens comuns do casal. Pode correr num tribunal judicial ou num cartório notarial, à escolha de quem o instaura ou por acordo de todos os interessados (artigo 1083.º, n.º 2).
A casa está em compropriedade
Se a partilha já foi feita e ambos ficaram com uma quota, nenhum é obrigado a manter essa situação: o artigo 1412.º do Código Civil determina que nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão.
Quem quiser sair pode intentar a ação de divisão de coisa comum (artigo 925.º do Código de Processo Civil). Como um apartamento raramente se divide fisicamente, o desfecho é um de dois: o tribunal adjudica a casa a um dos comproprietários, que paga ao outro a compensação devida, ou ordena a venda e reparte o produto pelas quotas. A recusa de um dos ex-cônjuges não bloqueia o processo — torna-o mais lento e mais caro.
Casa de morada da família: quem pode continuar a viver lá
Nos termos do artigo 1793.º do Código Civil, o tribunal pode dar a casa de morada da família de arrendamento a qualquer um dos ex-cônjuges, mesmo que o imóvel seja propriedade exclusiva do outro. Pesam na decisão a situação económica e a idade de cada um, o estado de saúde, a distância ao trabalho, a existência de outra habitação e o interesse dos filhos.
A atribuição não transfere a propriedade, mas cria um arrendamento — e isso muda a venda: o imóvel vale menos no mercado e quem lá vive passa a ser inquilino, com os direitos daí decorrentes, incluindo o direito de preferência quando aplicável. As regras estão no guia sobre venda de imóvel alugado.
Partilha do imóvel: como calcular as tornas
Quando um dos ex-cônjuges fica com a casa, paga ao outro uma compensação. Se servir para equilibrar a divisão do património na partilha, chama-se tornas. O cálculo parte do valor de mercado, subtrai o capital em dívida ao banco e divide o resultado pelas quotas.
| Exemplo simplificado | Valor |
|---|---|
| Valor de mercado da casa | 300.000 € |
| Capital em dívida ao banco | 100.000 € |
| Património líquido do imóvel | 200.000 € |
| Quota de cada ex-cônjuge | 50 % |
| Tornas a pagar ao ex-cônjuge | 100.000 € |
| Dívida que quem fica com a casa passa a assumir | 100.000 € |
| Imposto do Selo (0,8 % sobre 150.000 € de excesso de meação) | 1.200 € |
Exemplo ilustrativo: casa como único bem da partilha, divisão a 50/50, sem outros encargos.
Atenção à base do imposto: as tornas calculam-se sobre o valor líquido do imóvel, mas o Imposto do Selo não. O imposto incide sobre o excesso de meação nos bens imóveis — aqui, os 150.000 € que separam a quota de cada um nos imóveis (150.000 €) do valor adjudicado (300.000 €). A dívida ao banco não reduz essa base, e a obrigação de pagar tornas também não.
Tudo começa por saber quanto vale a casa. Um valor acordado “a olho” é a causa mais frequente de conflito, porque quem fica com o imóvel tem interesse em subavaliá-lo e quem sai tem o interesse contrário. Para um valor com validade formal, recorre-se a um perito avaliador registado na CMVM — ver o guia sobre avaliação de imóveis para partilhas e heranças.
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Quanto custa fazer a partilha?
Havendo acordo, o divórcio e a partilha fazem-se na conservatória, no Balcão Divórcio com Partilha, presencialmente ou online, em qualquer conservatória e sem obrigação de contratar advogado.
| Serviço | Custo |
|---|---|
| Processo de divórcio ou separação | 280 € |
| Partilha do património do casal e registo dos bens | 375 € |
| Divórcio ou separação com partilha e registo dos bens | 625 € |
Acrescem os impostos e os custos de consulta das bases de dados dos registos, que variam com o número de bens. Quem provar dificuldades económicas fica isento.
No mesmo balcão resolve-se tudo de uma vez: registar a casa no nome de quem fica com ela, constituir a hipoteca, pagar o Imposto do Selo e atualizar a matriz predial. É também possível celebrar aí o contrato de mútuo para pagar as tornas, depois de o pedido ter sido feito ao banco — a solução para quem não tem o dinheiro disponível para compensar o ex-cônjuge.
O que acontece ao crédito à habitação?
Se ambos são titulares do crédito, o acordo de partilha não retira nenhum deles do empréstimo. A exoneração de um mutuário depende da aprovação do banco, que avalia se o que fica suporta sozinho a prestação.
| Situação | O que acontece ao crédito |
|---|---|
| Venda da casa a terceiros | O empréstimo é liquidado na escritura, com parte do preço, e cancela-se a hipoteca |
| Um ex-cônjuge fica com a casa | O banco tem de aprovar a alteração da titularidade |
| O banco recusa | Ambos continuam responsáveis perante o banco, mesmo tendo acordado outra coisa entre si |
Nos termos do artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o banco não pode cobrar comissão pela análise da renegociação, nem agravar os encargos do crédito à habitação própria permanente — designadamente aumentando o spread — numa renegociação motivada por divórcio, desde que o empréstimo fique titulado por um consumidor que comprove uma taxa de esforço do agregado inferior a 55 %, ou a 60 % com dois ou mais dependentes. A proteção limita o preço da renegociação, mas não obriga o banco a aceitar a saída de um dos mutuários.
Que impostos se pagam?
É aqui que a partilha por divórcio se distingue de uma compra e venda normal, e a diferença vale dinheiro.
| Operação | Impostos |
|---|---|
| Venda a terceiros | Os vendedores podem ter mais-valias sujeitas a IRS. O IMT e o Imposto do Selo de aquisição são do comprador |
| Receber a casa na partilha por divórcio | Não há IMT sobre o excesso de quota-parte em imóveis (n.º 6 do artigo 2.º do CIMT), salvo se o casamento foi celebrado em separação de bens. Há Imposto do Selo de 0,8 % sobre o excesso de meação (verba 1.1 da Tabela Geral) |
| Comprar a quota-parte do ex-cônjuge fora da partilha | Quem vende pode ter mais-valias sujeitas a IRS. Quem compra paga IMT e Imposto do Selo |
Receber a casa na partilha e comprar a metade do ex-cônjuge não têm o mesmo tratamento fiscal: a primeira está excluída de IMT, a segunda não. O valor tributável do excesso de meação é o Valor Patrimonial Tributário dos imóveis ou, se for superior, o valor que serviu de base à partilha (artigo 12.º, n.º 4, regra 11.ª, do CIMT). As obrigações declarativas mantêm-se mesmo não havendo IMT a pagar. É o entendimento da Autoridade Tributária na ficha doutrinária IV n.º 21157 e 21158.
Se a casa for vendida a terceiros, cada ex-cônjuge declara a sua parte do ganho no Anexo G. As regras são as de qualquer venda: ver os guias sobre mais-valias de imóvel e despesas e custos na venda.
Definido o destino da casa, a venda segue os trâmites normais — documentos, certidões e contrato-promessa.
Fontes
- Código Civil — artigos 1412.º, 1722.º, 1724.º, 1790.º e 1793.º
- Código de Processo Civil — artigos 925.º, 1082.º e 1083.º
- Código do IMT — artigos 2.º, n.º 6, e 12.º, n.º 4, regra 11.ª
- Autoridade Tributária — ficha doutrinária IV n.º 21157 e 21158
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017 — artigo 25.º
- Justiça.gov.pt — Balcão Divórcio com Partilha (consultado em 11.11.2026)
Perguntas frequentes
É possível vender a casa antes da partilha?
Sim, desde que ambos os ex-cônjuges intervenham na venda e acordem por escrito o destino do valor recebido. Enquanto a partilha não é feita, a casa é um bem comum e a escritura exige a intervenção dos dois.
O que acontece se um dos ex-cônjuges não quiser vender?
Se a casa ainda não foi partilhada, recorre-se ao processo de inventário. Se já está em compropriedade, qualquer um pode intentar a ação de divisão de coisa comum, que termina com a adjudicação a um deles ou com a venda.
Quem paga o crédito à habitação depois do divórcio?
Perante o banco, ambos continuam responsáveis enquanto forem titulares do contrato, mesmo que tenham acordado entre si uma divisão diferente dos pagamentos. A exoneração de um dos titulares depende da aprovação do banco.
Quanto custa fazer a partilha da casa?
Com acordo, 625 € na conservatória para o divórcio com partilha e registo dos bens, ou 375 € para a partilha isolada, acrescidos de impostos e custos de registo. Sem acordo, o processo corre em tribunal ou no notário, com custas e honorários variáveis.
Paga-se IMT quando um dos ex-cônjuges fica com a casa?
Não. O excesso de quota-parte em imóveis adjudicado na partilha por divórcio está excluído de IMT, salvo se o casamento tiver sido celebrado em regime de separação de bens. Há, porém, Imposto do Selo de 0,8 % sobre o excesso de meação.
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