Tenho um imóvel alugado e quero vender: o que fazer
É possível vender um imóvel alugado em Portugal sem esperar pelo fim do contrato de arrendamento. Contudo, a venda não determina, por si só, a saída do inquilino: por norma, o comprador assume a posição de senhorio e deve respeitar o contrato existente. Antes de avançar com a venda, o proprietário deve:
- Verificar as condições e a duração do contrato de arrendamento;
- Confirmar se o inquilino beneficia de direito de preferência;
- Decidir se pretende vender o imóvel com o contrato em vigor ou aguardar pela sua cessação;
- Reunir a documentação necessária para a venda;
- Informar potenciais compradores da existência do arrendamento e das respetivas condições.
Posso vender um imóvel que está alugado?
Sim. A existência de um contrato de arrendamento não impede a venda do imóvel. De acordo com o artigo 1057.º do Código Civil, quem compra sucede nos direitos e obrigações do anterior senhorio, sem prejuízo das regras do registo.
Na prática, isto significa que a venda do imóvel não faz cessar automaticamente o contrato de arrendamento. Se este continuar em vigor após a transmissão, o comprador passa a assumir a posição de senhorio, incluindo o direito a receber as rendas e o dever de respeitar as obrigações contratuais aplicáveis.
| Cenário | Posso vender? | O que acontece ao inquilino? |
|---|---|---|
| O imóvel está alugado com contrato de arrendamento em vigor | Sim | Por norma, o comprador assume a posição de senhorio e o contrato mantém-se em vigor |
| O inquilino exerce o direito de preferência | Sim | O inquilino tem prioridade para adquirir o imóvel nas condições que lhe foram comunicadas |
| O contrato termina antes da conclusão da venda | Sim | Se o contrato tiver cessado e o imóvel tiver sido desocupado, a venda pode ser concluída sem o arrendamento em vigor |
| O proprietário quer vender o imóvel e terminar o arrendamento | Sim | A intenção de vender não faz cessar, por si só, o contrato. Se este continuar em vigor, o imóvel pode ser vendido com o arrendamento existente |
Deste modo, o proprietário pode vender o imóvel alugado, mas não pode exigir ao inquilino que o desocupe apenas por querer proceder com a venda.
Vender o imóvel alugado ou esperar pelo fim do contrato?
A melhor opção depende das condições previstas no contrato de arrendamento e no perfil de comprador pretendido. Um imóvel com contrato de arrendamento em vigor pode ser atrativo para investidores que procuram um ativo que já gera rendimento. Por seu turno, a existência de inquilinos poderá afastar compradores que pretendam utilizar o imóvel para habitação própria.
| Cenário | Potencial comprador | Estratégia a considerar |
|---|---|---|
| Contrato em vigor com renda atrativa | Investidor | Ponderar a venda do imóvel com o contrato em vigor |
| Contrato em vigor com renda reduzida | Investidor | Comparar a venda imediata com a possibilidade de aguardar pela cessação |
| Contrato próximo do fim | Comprador para habitação própria | Avaliar a possibilidade de vender após a cessação do contrato |
| Contrato já cessado | Comprador para habitação própria/investidor | Vender o imóvel desocupado |
Assim sendo, para definir a estratégia de venda mais adequada, importa analisar a duração do contrato, o valor da renda e as condições de cessação, tendo também em conta o perfil de comprador que o imóvel poderá atrair.
Direito de preferência do inquilino na venda do imóvel
Nos termos do artigo 1091.º do Código Civil, o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local que arrenda há mais de dois anos, desde que estejam reunidos os requisitos previstos na lei.
Como é feita a comunicação da venda ao inquilino?
Quando o inquilino beneficia do direito de preferência, o proprietário deve comunicar-lhe o projeto de venda por carta registada com aviso de receção. O arrendatário dispõe de 30 dias, a contar da data da receção, para responder se pretende exercer o seu direito de preferência.
O que deve constar da carta?
A comunicação deve dar a conhecer ao inquilino o projeto de venda e as respetivas condições, incluindo o preço e as restantes cláusulas relevantes do negócio.
O inquilino pode exigir um preço inferior?
Não. O direito de preferência não permite ao inquilino exigir um preço inferior, mas confere-lhe prioridade na compra do imóvel nas mesmas condições que lhe foram comunicadas pelo proprietário.
Caso o proprietário pretenda posteriormente vender o imóvel em condições diferentes das que foram comunicadas ao inquilino, deverá ser verificado se é necessária uma nova comunicação para que este possa exercer o seu direito de preferência nas novas condições.
A venda do imóvel permite terminar o contrato de arrendamento?
Não. Se o proprietário pretender vender o imóvel desocupado, terá de verificar se o contrato pode cessar antes da venda e qual o procedimento aplicável. As regras diferem consoante se trate de um contrato com prazo certo ou de duração indeterminada.
Contratos com prazo certo
Num contrato com prazo certo, o senhorio pode opor-se à renovação automática, desde que cumpra os prazos de antecedência previstos no artigo 1097.º do Código Civil:
| Duração inicial ou renovação | Antecedência mínima |
|---|---|
| 6 anos ou mais | 240 dias |
| Igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos | 120 dias |
| Igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano | 60 dias |
| Inferior a 6 meses | 1/3 da duração do contrato |
A oposição à renovação impede que o contrato se renove por um novo período, mas não permite ao senhorio antecipar livremente o termo do contrato apenas porque pretende vender o imóvel.
Importa ainda considerar que, em regra, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos depois de decorridos três anos desde a celebração do contrato, mantendo-se o arrendamento em vigor até essa data. A lei prevê uma exceção relacionada com a necessidade de habitação do próprio senhorio ou dos seus descendentes em primeiro grau.
Contratos de duração indeterminada
Nos contratos de duração indeterminada, o artigo 1101.º do Código Civil permite ao senhorio denunciar o contrato mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos. Esta denúncia deve posteriormente ser confirmada, nos termos legais, com antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data prevista para a cessação.
A lei prevê ainda fundamentos específicos de denúncia, sujeitos a requisitos próprios, nomeadamente a necessidade do imóvel para habitação do senhorio ou dos seus descendentes em primeiro grau e determinadas situações de demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos.
Cessação por mútuo acordo
Senhorio e inquilino podem, a qualquer momento, acordar a cessação do arrendamento. Nos termos do artigo 1082.º do Código Civil, o acordo deve ser celebrado por escrito quando não seja imediatamente executado ou quando inclua cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
É aconselhável deixar claramente estabelecidas as condições acordadas, incluindo a data de desocupação e entrega do imóvel.
Existem regras especiais para inquilinos idosos ou com deficiência?
Determinados contratos de arrendamento podem estar sujeitos a regimes especiais de proteção, nomeadamente quando o arrendatário tem 65 ou mais anos ou apresenta um grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%. Estas circunstâncias podem limitar ou condicionar a cessação do contrato, dependendo, entre outros fatores, da data e das características do arrendamento.
Por esse motivo, antes de definir uma estratégia de venda que dependa da desocupação do imóvel, é importante verificar se o contrato e a situação do inquilino estão abrangidos por alguma destas proteções legais.
Como avaliar um imóvel que está alugado?
O valor de mercado de um imóvel alugado não depende apenas das suas características físicas. A existência e as condições do contrato de arrendamento também podem influenciar a atratividade do imóvel, sobretudo quando o potencial comprador é um investidor. Como tal, é particularmente útil considerar:
- Renda mensal e anual;
- Rentabilidade associada ao preço de venda;
- Duração e condições do contrato;
- Estado de conservação do imóvel;
- Localização;
- Procura por arrendamento na zona;
- Preços praticados em imóveis comparáveis.
Exemplo prático de avaliação do imóvel
Um proprietário pretende vender um apartamento com inquilino, arrendado por 1.000 € por mês. O imóvel tem 100 m². Para ilustrar o cálculo, considere os seguintes valores hipotéticos de três imóveis comparáveis:
| Imóvel comparável | Área | Preço | Preço por m² |
|---|---|---|---|
| Imóvel A | 95 m² | 280.250 € | 2.950 €/m² |
| Imóvel B | 105 m² | 315.000 € | 3.000 €/m² |
| Imóvel C | 100 m² | 305.000 € | 3.050 €/m² |
| Média | — | — | 3.000 €/m² |
Tomando como referência o valor médio de 3.000 €/m², uma estimativa inicial para o apartamento seria:
100 m² × 3.000 €/m² = 300.000 €
Exemplo prático de cálculo de rentabilidade
Como o apartamento será vendido com o contrato de arrendamento em vigor, é também útil analisar a rentabilidade proporcionada pela renda atual. Com uma renda anual de 12.000 € e um valor indicativo de 300.000 €, a rentabilidade bruta é de 4%:
(12.000 € ÷ 300.000 €) × 100 = 4%
Para obter uma perspetiva mais próxima do rendimento efetivo, podem também ser considerados alguns dos encargos associados ao imóvel. Neste exemplo, os valores são ilustrativos e não incluem impostos:
| Elemento | Valor anual (exemplo) |
|---|---|
| Renda bruta | 12.000 € |
| Condomínio | -600 € |
| Seguro | -250 € |
| Manutenção e reparações | -800 € |
| Outros encargos | -350 € |
| Rendimento após os encargos considerados | 10.000 € |
| Rentabilidade após os encargos considerados | 3,33% |
Neste exemplo, os imóveis comparáveis apontam para um valor indicativo de 300.000 €. A esse preço, o contrato existente proporciona uma rentabilidade bruta de 4%, ou de 3,33% após os encargos considerados, o que permite ao proprietário avaliar a atratividade desse preço para potenciais investidores.
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Que impacto fiscal pode ter a venda de um imóvel arrendado?
A venda de um imóvel pode gerar mais-valias sujeitas a tributação. O regime de exclusão de tributação através do reinvestimento está associado, entre outros requisitos legais, à venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente (HPP) e ao reinvestimento nas condições e prazos previstos na lei.
Assim, se o imóvel vendido estiver arrendado e não constituir a habitação própria e permanente do proprietário, este regime poderá não ser aplicável. Antes da venda, é aconselhável confirmar o enquadramento fiscal concreto do imóvel e o eventual impacto das mais-valias.
Venda de imóvel alugado: passo a passo
1. Analise o contrato de arrendamento
Confirme elementos como a duração, as renovações, a renda atual e as restantes condições relevantes. Esta análise ajuda a perceber quando e em que condições o contrato poderá cessar, quais os direitos do inquilino e se faz sentido vender o imóvel com o arrendamento em vigor.
2. Defina o perfil do comprador
Após analisar as condições do contrato de arrendamento, identifique o perfil de comprador que o imóvel poderá atrair. Se o contrato em vigor proporcionar uma rentabilidade atrativa, a venda poderá despertar maior interesse entre investidores. Se o objetivo for chegar a compradores que procuram habitação própria, a existência de um arrendamento em vigor poderá limitar o interesse no imóvel.
3. Organize as visitas ao imóvel com o inquilino
A existência de um contrato de arrendamento em vigor deve ser tida em conta na organização das visitas de potenciais compradores. Em determinadas situações, nomeadamente durante o período que antecede a cessação do contrato, o arrendatário deve permitir a visita do imóvel nos termos previstos na lei. Ainda assim, é aconselhável acordar previamente os horários das visitas com o inquilino, de forma a conciliar a comercialização do imóvel com o seu direito ao uso da habitação.
4. Avalie o imóvel considerando o arrendamento
Determine o valor de mercado do imóvel tendo em conta não só as suas características, localização e estado de conservação, mas também as condições do arrendamento. A renda anual, a duração do contrato e a rentabilidade associada ao preço de venda são fatores particularmente relevantes na avaliação de um imóvel arrendado.
5. Respeite o direito de preferência, quando aplicável
Quando o inquilino beneficiar deste direito, comunique-lhe o projeto de venda e as respetivas condições e aguarde o prazo legal para o exercício da preferência.
6. Reúna os documentos necessários
Além da documentação habitualmente necessária para vender um imóvel, tenha disponível o contrato de arrendamento e os elementos relevantes para que o comprador conheça a situação locatícia.
7. Formalize a venda
Se o inquilino não exercer o direito de preferência e estiverem reunidas as restantes condições necessárias, pode avançar com a formalização da compra e venda e respetivo registo. Caso o arrendamento se mantenha em vigor, o comprador sucede, em regra, nos direitos e obrigações do anterior senhorio.
Documentos necessários para vender um imóvel alugado
Os documentos necessários podem variar consoante as características, a data de construção e a situação jurídica do imóvel. Além dos elementos aplicáveis à transmissão, numa venda com arrendamento é importante disponibilizar ao comprador informação sobre o contrato existente.
| Documento | Para que serve? |
|---|---|
| Caderneta predial | Identifica fiscalmente o imóvel e apresenta as suas principais características |
| Certidão Permanente do Registo Predial | Permite verificar a titularidade e eventuais ónus ou encargos |
| Licença de utilização | Comprova a utilização autorizada do imóvel, quando legalmente aplicável |
| Ficha Técnica da Habitação | Reúne informação técnica sobre a habitação, quando legalmente exigível |
| Certificado energético | Indica o desempenho energético do imóvel |
| Contrato de arrendamento | Permite ao comprador conhecer as condições do arrendamento existente |
Antes de colocar o imóvel à venda, é aconselhável confirmar se a documentação está atualizada e se a informação relativa ao imóvel é coerente entre os diferentes documentos.
Venda de imóvel com inquilino: base legal
A venda de imóvel com inquilino deve ter em conta, sobretudo, as regras do Código Civil aplicáveis ao arrendamento e o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Entre as disposições mais relevantes para este processo encontram-se:
| Norma | O que regula? |
|---|---|
| Artigo 1057.º do Código Civil | Transmissão da posição do senhorio |
| Artigos 416.º e 1091.º | Comunicação e direito de preferência do arrendatário |
| Artigo 1082.º | Cessação do arrendamento por acordo |
| Artigos 1096.º e 1097.º | Renovação e oposição à renovação nos contratos com prazo certo |
| Artigos 1101.º a 1104.º | Denúncia pelo senhorio nos contratos de duração indeterminada e respetiva confirmação |
| Lei n.º 6/2006 (NRAU) | Regime jurídico do arrendamento urbano |
A aplicação concreta destas regras depende das características e da data do contrato. Contratos antigos ou situações especiais podem, por isso, exigir uma análise individual.
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Descobrir as melhores agênciasErros mais comuns ao vender um imóvel alugado
- Partir do princípio que a venda permite terminar automaticamente o contrato de arrendamento;
- Ignorar o direito de preferência do inquilino ou comunicar condições incompletas;
- Anunciar o imóvel como desocupado sem existir fundamento para a cessação do contrato;
- Definir o preço sem considerar a renda, a duração do contrato e o perfil dos potenciais compradores;
- Deixar a análise do contrato e da documentação para a fase final da venda.
Perguntas frequentes
Em que condições um imóvel alugado pode ser vendido?
Um imóvel alugado pode ser vendido mesmo com um contrato de arrendamento em vigor. Nesse caso, o comprador sucede, em regra, nos direitos e obrigações do anterior senhorio. Antes da venda, é necessário verificar as condições do contrato e se o inquilino beneficia do direito de preferência.
O proprietário pode vender o imóvel alugado sem o inquilino sair?
Sim. O proprietário pode vender o imóvel alugado sem que o inquilino tenha de sair antes da venda. A transmissão do imóvel não faz cessar automaticamente o contrato de arrendamento. Se este continuar em vigor, o comprador assume, em regra, a posição de senhorio e deve respeitar o contrato existente.
É melhor vender um imóvel com inquilino ou esperar pelo fim do contrato?
A melhor opção depende das condições previstas no contrato de arrendamento e do perfil de comprador pretendido. Se o proprietário quer vender imóvel alugado, um contrato de arrendamento em vigor pode ser atrativo para investidores. Por seu turno, a existência de inquilinos poderá afastar compradores que pretendam utilizar o imóvel para habitação própria.
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