Despesas com venda de imóvel: resumo essencial
Os custos na venda de um imóvel prendem-se sobretudo com a obtenção da documentação e dos certificados aplicáveis, com a tributação das mais-valias e, quando aplicável, com os encargos associados ao crédito habitação e com a comissão paga à agência imobiliária.
- Documentação e certificados (quando aplicável).
- IRS sobre as mais-valias (quando devido).
- Custos associados ao crédito habitação e ao cancelamento da hipoteca (quando exista empréstimo).
- Comissão da agência imobiliária (quando recorrer a mediação).
Tipos de custos associados à venda de imóveis
A venda de um imóvel vai muito além de colocar a casa no mercado. É necessário reunir documentação, avaliar eventuais mais-valias sujeitas a IRS e, caso exista crédito à habitação, proceder à amortização do empréstimo e ao cancelamento da hipoteca.
Por isso, antes de colocar o imóvel no mercado, certifique-se de que reúne todas as condições financeiras para que a venda ocorra de forma legítima e sem imprevistos.
Despesas com documentação na venda de imóveis
No que diz respeito à documentação necessária para vender um imóvel, a Caderneta Predial pode ser obtida gratuitamente através da área pessoal do Portal das Finanças. Consoante as características do imóvel e da transação, poderá ser necessário disponibilizar ou obter documentos como a Certidão Permanente Predial, a Licença de Utilização, a Ficha Técnica da Habitação (quando aplicável) e o Certificado Energético.
| Documento | Para que serve | Onde pedir | Valor |
|---|---|---|---|
| Certidão permanente predial | Comprova a situação jurídica do imóvel | No registo predial online, numa Conservatória do Registo Predial ou num balcão da Loja do Cidadão | 15€ (online)20€ (presencial) |
| Licença de utilização | Comprova que o imóvel pode ser utilizado para fins habitacionais | Na Câmara Municipal da localização do imóvel | A partir de 35€ |
| Ficha técnica de habitação | Apenas se aplica a imóveis construídos depois de 30 de março de 2004 | Na Câmara Municipal da localização do imóvel | A partir de 35€ |
| Certificado energético | Avalia o desempenho energético do imóvel, atribuindo uma classe energética de A+ a F. | A um perito qualificado, que realiza a avaliação do imóvel e regista o certificado no sistema gerido pela ADENE. | Entre 28€ e 65€, a que acresce o honorário do perito |
| Declaração de encargos do condomínio (frações em propriedade horizontal) | Identifica os encargos de condomínio em vigor relativos à fração e eventuais dívidas existentes | Administrador do condomínio | Valor variável ou sem custo |
Pagamento de mais-valias
O pagamento de impostos na venda de imóveis costuma cingir-se ao IRS sobre as mais-valias, ou seja, sobre o lucro obtido com a venda do imóvel. Para o cálculo, são deduzidas despesas como o IMT, o Imposto do Selo, a comissão da imobiliária, a escritura, o certificado energético e obras de valorização realizadas nos 12 anos anteriores, desde que devidamente comprovadas.
Em regra, 50% do saldo das mais-valias imobiliárias é considerado para efeitos de IRS, sendo esse montante englobado com os restantes rendimentos do contribuinte.
De forma simplificada, as mais-valias podem ser calculadas através da fórmula:
Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente de desvalorização da moeda) − despesas e encargos elegíveis
Este cálculo é meramente ilustrativo. O valor efetivamente sujeito a tributação depende das regras fiscais aplicáveis e da situação concreta do vendedor.
Exemplo prático
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Valor de compra do imóvel | 200.000€ |
| Valor de venda do imóvel | 300.000€ |
| Ganho bruto | 100.000€ |
| Despesas dedutíveis | -30.000€ |
| Mais-valias apuradas | 70.000€ |
| Percentagem sujeita a IRS (residentes) | 50% |
| Valor englobado no IRS | 35.000€ |
Neste exemplo, os 35.000 € representam apenas o montante das mais-valias que será englobado com os restantes rendimentos do contribuinte para efeitos de IRS. Não correspondem ao imposto a pagar, que dependerá da situação fiscal de cada vendedor e das taxas de IRS aplicáveis.
No entanto, a lei prevê situações em que a tributação das mais-valias pode ser excluída, total ou parcialmente, desde que sejam cumpridos determinados requisitos. Em regra:
- O imóvel vendido deve corresponder, em regra, à habitação própria e permanente do vendedor ou do respetivo agregado familiar.
- O reinvestimento deve ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, nas condições previstas no Código do IRS, nomeadamente na aquisição, construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente.
- O montante relevante para efeitos de reinvestimento corresponde, em regra, ao valor de realização após dedução do empréstimo utilizado para adquirir o imóvel vendido.
- A intenção de reinvestir deve ser indicada na declaração de IRS relativa ao ano da venda.1
Para conhecer ao detalhe as despesas fiscais associadas à venda de um imóvel, aceda ao nosso guia completo sobre o pagamento de mais-valias e impostos para vender casa.
Despesas com cancelamento da hipoteca
Se o imóvel ainda tiver um crédito à habitação associado, será necessário liquidar o empréstimo antes da venda e proceder ao cancelamento da hipoteca.
| Encargo | Quando se aplica |
|---|---|
| Capital em dívida | É deduzido ao montante recebido pelo vendedor, mas não constitui um custo da venda. |
| Comissão de reembolso antecipado | Pode corresponder, no máximo, a 0,5% do capital reembolsado durante um período de taxa variável ou a 2% durante um período de taxa fixa, sem prejuízo das situações de isenção previstas na lei. |
| Juros vencidos até à liquidação | Podem ser devidos até à data em que o empréstimo é integralmente amortizado. |
| Certidão de distrate | É emitida pelo banco após a liquidação do empréstimo. |
| Registo do cancelamento da hipoteca | É efetuado na Conservatória do Registo Predial após a venda. |
Após a amortização do crédito, o banco emite uma certidão de distrate, documento que comprova que a dívida foi totalmente paga. Este documento é indispensável para concluir a venda quando existe uma hipoteca registada.
Depois da escritura, é ainda obrigatório efetuar o registo do cancelamento da hipoteca na Conservatória do Registo Predial, sendo que o custo deste registo ronda os 50€.
Custos da comissão cobrada pela agência imobiliária
Caso recorra a uma agência imobiliária para vender o imóvel, terá de pagar uma comissão de mediação, que pode ir dos 3% aos 6%. Na maioria dos casos, corresponde a 5% do preço de venda, acrescida de IVA (23%).
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Descobrir as melhores agênciasExemplo prático
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Valor de venda | 300.000€ |
| Comissão (5%) | 15.000€ |
| IVA (23%) | 3.450€ |
| Total da comissão | 18.450€ |
Para saber mais sobre este tema, consulte a nossa análise completa sobre o funcionamento e pagamento de comissões imobiliárias.
Resumo global dos encargos financeiros do vendedor
Conhecidas as despesas que são suportadas pelo vendedor na transação de imóveis, podemos então proceder a um cálculo indicativo do custo total.
| Despesa | Valor indicativo |
|---|---|
| Documentação e certificados (quando aplicável) | Valor variável, consoante os documentos necessários para a venda |
| Ficha Técnica da Habitação (apenas para imóveis cuja licença de utilização tenha sido emitida após 30 de março de 2004) | Desde 35€ |
| Cancelamento da hipoteca (quando aplicável) | Cerca de 50€ |
| Comissão da agência imobiliária (quando aplicável) | 3% a 6% do valor de venda + IVA |
| IRS sobre as mais-valias (quando aplicável) | Valor variável |
Total estimado
| Cenário | Custo estimado |
|---|---|
| Sem agência imobiliária, sem hipoteca e sem IRS sobre as mais-valias | Valor variável, consoante os documentos necessários para a venda. |
| Com hipoteca, mas sem agência imobiliária nem IRS | Valor variável, acrescido dos custos associados ao crédito habitação e ao cancelamento da hipoteca. |
| Com agência imobiliária (5% + IVA) e sem IRS (venda por 300.000€) | 18.450€, acrescidos dos custos variáveis de documentação. |
| Com agência imobiliária e IRS sobre as mais-valias | 18.450€, acrescidos da tributação das mais-valias (quando aplicável) e dos restantes custos variáveis. |
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Perguntas frequentes
Quem paga a escritura na venda de um imóvel?
A escritura é normalmente suportada pelo comprador, por fazer parte dos encargos da aquisição do imóvel. No entanto, vendedor e comprador podem acordar uma repartição diferente dos custos, devendo essa decisão ficar expressamente prevista no CPCV.
Que despesas podem ser deduzidas no cálculo das mais-valias?
Podem ser deduzidas despesas relacionadas com a compra e venda do imóvel, como o IMT, o Imposto do Selo, a comissão da agência imobiliária, os custos da escritura, o certificado energético e obras de valorização realizadas nos 12 anos anteriores, desde que comprovadas.
O vendedor paga outros impostos além do IRS sobre as mais-valias?
Normalmente, para um vendedor particular, o principal imposto que pode resultar da venda de um imóvel é o IRS sobre as mais-valias, quando aplicável. Em situações específicas, o enquadramento fiscal pode ser diferente, pelo que é aconselhável obter aconselhamento especializado.
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