Lista de documentos para venda de imóvel
Para vender casa em Portugal, o proprietário deve reunir documentação que permita comprovar a identificação das partes e a situação jurídica, fiscal, urbanística e energética do imóvel. Os documentos necessários variam consoante as características do imóvel e as circunstâncias da venda, mas incluem habitualmente:
- Documentos de identificação e NIF do vendedor
- Caderneta predial
- Certidão Permanente do Registo Predial
- Certificado energético, quando legalmente exigível
- Título ou documentação urbanística do imóvel, quando existente
- Ficha Técnica da Habitação (FTH), quando existente e aplicável
- Comprovativo relativo ao exercício do direito legal de preferência, quando aplicável
Documentos necessários para venda de imóvel em Portugal: visão geral
| Documento | Necessário na venda? | Quando é necessário? |
|---|---|---|
| Documentos de identificação e NIF | Sim | Para identificação dos intervenientes na transação |
| Caderneta predial | Sim | Para identificação fiscal e matricial do imóvel |
| Certidão Permanente | Sim | Para comprovar a situação jurídica e registral do imóvel |
| Título/documentação de utilização | Deve ser verificado | A sua apresentação deixou de constituir, em 2024, uma condição geral para a celebração da venda |
| Ficha Técnica da Habitação (FTH) | Quando existente/aplicável | A sua apresentação deixou de ser uma condição para a celebração da venda, embora a FTH continue a ser um documento relevante quando exista |
| Certificado energético | Regra geral, sim | Imóveis abrangidos pelo Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) |
| Direito legal de preferência | Quando aplicável | Quando existam entidades ou outros titulares com direito legal de preferência |
Para que servem os documentos necessários para vender casa
A transação de imóveis residenciais exige a apresentação de vários documentos obrigatórios, cada um com uma finalidade específica. Em seguida, identificamos cada um deles, juntamente com a sua função no processo de venda.
Caderneta predial
A caderneta predial é o documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira que descreve o imóvel para efeitos tributários. Este registo contém informações como a localização, as características físicas, a identificação dos proprietários e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), entre outros elementos.
Certidão Permanente do Registo Predial
Esta certidão permite comprovar a situação jurídica do imóvel. Segundo o Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), reúne todos os registos em vigor relativos ao prédio e faz prova da situação jurídica do imóvel, permitindo verificar, por exemplo, quem é o proprietário e se existem ónus ou encargos, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou servidões.
Licença ou título de utilização
A documentação urbanística permite verificar se o imóvel dispõe do título necessário para a utilização a que se destina, pelo que é aconselhável confirmar a situação junto da Câmara Municipal. Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico), deixou de ser obrigatória a exibição ou prova da existência da autorização de utilização como condição para celebrar o contrato de compra e venda.
Para saber o que é e como funciona um contrato de compra e venda, convidamo-lo a ler o nosso guia completo sobre este tema.
Esta alteração não significa, contudo, que a situação urbanística do imóvel tenha deixado de ser relevante. Antes da venda, é recomendável verificar se o imóvel dispõe dos títulos urbanísticos aplicáveis e se a utilização existente se encontra regularizada, sobretudo quando a aquisição depende de financiamento bancário.
Ficha Técnica da Habitação (FTH)
A Ficha Técnica da Habitação reúne informações sobre as principais características técnicas e funcionais da habitação, incluindo elementos relativos à construção, aos intervenientes no projeto e na obra, aos materiais e aos equipamentos incorporados.
Desde 2024, a apresentação da Ficha Técnica da Habitação deixou de constituir uma condição obrigatória para a celebração da compra e venda do imóvel. No entanto, quando exista, continua a ser um documento relevante para conhecer as características técnicas da habitação e deve ser conservada pelo proprietário.
Certificado energético
O certificado energético avalia e informa sobre o desempenho energético do edifício ou da fração, atribuindo-lhe uma classe energética, que pode ir de A+ a F, e identificando medidas suscetíveis de melhorar a eficiência energética.
Comprovativo do direito legal de preferência
Em determinadas situações, algumas entidades públicas podem ter direito legal de preferência na compra do imóvel. É o caso, por exemplo, de imóveis classificados ou em vias de classificação e de imóveis localizados em determinadas áreas protegidas ou áreas de reabilitação urbana.
Quando este direito for aplicável, o vendedor pode publicitar os elementos essenciais da venda através do serviço Casa Pronta, indicando, entre outros dados, a identificação das partes, o imóvel, o preço acordado e a data previsível do negócio.
Após a publicação, as entidades públicas dispõem de 10 dias úteis para manifestar a intenção de exercer o direito de preferência. Se nenhuma entidade manifestar essa intenção dentro do prazo aplicável, a venda pode prosseguir nas condições comunicadas.
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Para pedir todos estes documentos, o proprietário deve contactar diferentes entidades e, quando aplicável, suportar os custos associados.
| Documento | Onde obter | Custo |
|---|---|---|
| Caderneta predial | Este documento pode ser pedido no Portal das Finanças | Grátis |
| Certidão Permanente do Registo Predial | Pode solicitar esta certidão através do Registo Predial Online | 15€ online20€ presencial |
| Licença de utilização (ou de habitação) | O pedido é feito à Câmara Municipal | Habitualmente entre 10€ e 50€, consoante o município |
| Ficha técnica da habitação | O pedido é feito à Câmara Municipal | Habitualmente entre 10€ e 30€, consoante o município |
| Certificado energético | Emitido por peritos creditados pela ADENE (Agência para a Energia). Pode fazer aqui a sua pesquisa por peritos creditados. | Entre 150€ e 300€, conforme a tipologia e localização do imóvel e honorários do perito |
| Direito legal de preferência | O anúncio destinado às entidades públicas pode ser submetido online através do Casa Pronta, quando aplicável | 15€ |
Tempos de espera para a emissão dos documentos para vender casa
Após efetuar o pedido dos documentos às respetivas entidades, os prazos de espera variam conforme o tipo de documentação e a entidade emissora.
| Documento | Tempo de espera | Motivo da espera |
|---|---|---|
| Caderneta predial | Imediato após o pedido | Não aplicável |
| Certidão Permanente do Registo Predial | Imediato após o pedido | Não aplicável |
| Licença de utilização (ou de habitação) | 2 dias até 4 semanas | Depende do tempo necessário para localizar o processo urbanístico e emitir a segunda via |
| Ficha técnica da habitação | Até 2 semanas | Depende da localização do processo e da emissão de uma segunda via pela Câmara Municipal |
| Certificado energético | 2 a 7 dias úteis | O tempo de espera também depende da disponibilidade do perito para efetuar a inspeção presencial |
| Direito legal de preferência | 10 dias úteis | Prazo concedido às entidades públicas para manifestarem a intenção de exercer o direito de preferência através do Casa Pronta |
Base legal da documentação para venda de casa
A documentação obrigatória para venda pauta-se por uma sólida base legal que procura garantir a segurança jurídica da transação, a transparência da informação prestada ao comprador e o cumprimento das obrigações fiscais, urbanísticas e energéticas aplicáveis ao imóvel.
- Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, que criou o serviço Casa Pronta e identifica a documentação necessária para os atos de transmissão de imóveis.
- Código do Registo Predial, que regula a finalidade e os efeitos do registo predial e das certidões emitidas pelo IRN.
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que regula a licença de utilização.
- Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março (Ficha Técnica da Habitação), aplicável aos edifícios abrangidos.
- Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), atualmente enquadrado pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, que refere, entre outros aspetos, como pedir certificado energético.
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico), que, entre outras medidas, eliminou a obrigatoriedade de exibição ou prova da existência da autorização de utilização e da Ficha Técnica da Habitação nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos.
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que reviu novamente o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), incluindo as regras relativas aos títulos urbanísticos e à informação a fazer constar dos atos de transmissão de imóveis.
Erros mais comuns ao reunir documentação para venda de casa
- Deixar a verificação da situação urbanística do imóvel para a última hora. Embora a apresentação da autorização de utilização e da Ficha Técnica da Habitação não seja mais obrigatória, eventuais irregularidades urbanísticas podem dificultar a negociação, o financiamento bancário ou a decisão do comprador.
- Confundir a licença de utilização com a Ficha Técnica da Habitação, quando se trata de documentos distintos e com finalidades diferentes.
- Não verificar os dados oficiais relativos ao imóvel e arriscar publicar o anúncio online com dados incorretos.
- Desconhecer aspetos essenciais da caderneta predial: onde pedir, se está atualizada e se reflete eventuais alterações ao imóvel ou à titularidade.
- Agendar a escritura sem verificar se toda a documentação continua válida e disponível.
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Perguntas frequentes
Os documentos necessários para vender um apartamento e uma moradia são os mesmos?
Sim. O que determina a documentação exigida é a licença de utilização legalmente atribuída ao imóvel. Como tal, os imóveis licenciados como residenciais são abrangidos pelas mesmas obrigações, incluindo documentais, independentemente da sua tipologia específica.
Posso vender a minha casa se me faltar um documento?
Depende do documento em falta e da situação do imóvel. Desde 2024, a apresentação da autorização de utilização e da Ficha Técnica da Habitação deixou de constituir uma condição geral para a celebração da compra e venda, mas nos imóveis sujeitos a certificação energética, o certificado energético continua a ser exigido para a venda. Além disso, o comprador ou a instituição bancária que financia a aquisição pode solicitar documentação adicional.
A documentação obrigatória muda se a casa tiver sido construída antes de 1951?
Pode mudar. A data de construção é relevante para determinar o enquadramento urbanístico do imóvel e os títulos que lhe são aplicáveis. Nos imóveis mais antigos, pode ser necessário comprovar a respetiva antiguidade ou verificar junto da Câmara Municipal qual a documentação urbanística existente. Independentemente da antiguidade, continuam a aplicar-se os restantes requisitos legais da venda que sejam relevantes para o imóvel em causa.
Os documentos obrigatórios são permanentes ou podem caducar?
Depende do documento. A caderneta predial, a licença de utilização e a Ficha Técnica da Habitação não têm prazo de validade, desde que os respetivos dados permaneçam atuais. O certificado energético é, regra geral, válido por 10 anos, enquanto o código de acesso da Certidão Permanente do Registo Predial tem uma validade de seis meses.
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