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Em Portugal, quem avalia imóveis para venda deve estar habilitado pela CMVM sempre que a avaliação se destinar à atribuição de crédito por parte de entidades financeiras.
- É possível solicitar uma avaliação a agências imobiliárias para obter uma estimativa real do valor de mercado
- Em alternativa, pode recorrer a ferramentas de avaliação online para uma estimativa informal.
- Nas avaliações bancárias, a visita é agendada pelo banco e o proprietário apenas suporta o custo do serviço.
Quem está habilitado a avaliar um imóvel?
De acordo com a legislação portuguesa, as avaliações imobiliárias vinculativas devem ser realizadas por avaliadores credenciados pela CMVM. No artigo 5º da Lei n.º 153/2015, vem expressamente referido que:
- Os candidatos devem possuir conhecimentos gerais em Economia e Finanças, Mercados Financeiros, Planeamento Urbanístico e similares.
- Devem possuir igualmente conhecimentos aprofundados em áreas especializadas, como Análise de Projetos de Investimento, Métodos de Avaliação de Imóveis ou Direito Aplicável ao Imobiliário.
- Os candidatos são ainda avaliados pela sua idoneidade, por forma a garantir que não existem situações de incompatibilidade deontológica. Estes critérios são avaliados pelo Banco de Portugal e pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, que depois enviam os seus pareceres à CMVM.
Quanto vale o meu imóvel?
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Contudo, para obter uma estimativa realista do valor de um imóvel, basta solicitar esse serviço a uma agência imobiliária. O valor apresentado será certamente bastante próximo de uma avaliação credenciada, pois estes profissionais dispõem dos mesmos recursos dos peritos avaliadores.
| Situação | Avaliador mais indicado |
| Venda particular de imóveis | Um agente imobiliário pode fornecer uma estimativa gratuita do valor de mercado |
| Pedidos de crédito à habitação e refinanciamentos | A entidade financeira designa, regra geral, um perito avaliador registado na CMVM. |
| Heranças, divórcios ou processos judiciais | É normalmente necessária uma avaliação realizada por um perito avaliador registado na CMVM. |
O que faz um avaliador de imóveis?
Quem avalia um imóvel procura determinar qual o real valor que potenciais compradores estariam dispostos a pagar, contando com uma margem para acomodar eventuais oscilações de mercado e para dar espaço a negociações.
Para tal, o avaliador desloca-se ao local para uma recolha minuciosa dos dados do imóvel, que são depois trabalhados através de um ou mais métodos de avaliação:
| Fórmula do metro quadrado (aplicável a todo o tipo de imóveis) | O avaliador verifica o preço médio por m² na zona, fazendo depois os ajustes conforme as características do imóvel. Esta é uma forma simplificada de chegar a um valor indicativo inicial. |
| Método comparativo (aplicável sobretudo a imóveis residenciais) | O avaliador compara o imóvel em análise com o valor de imóveis recentemente vendidos com as mesmas caraterísticas físicas e qualitativas. |
| Método do rendimento (aplicável sobretudo a imóveis comerciais) | O valor do imóvel é calculado com base no rendimento que este gera ou poderá gerar no futuro, como rendas ou receitas de exploração. |
| Método do custo (aplicável sobretudo a imóveis degradados) | O avaliador estima o custo de reconstrução ou reabilitação do imóvel, descontando a depreciação associada ao seu estado de conservação. |
Avaliadores especializados em diferentes tipologias
As credenciais emitidas pela CMVM certificam os peritos avaliadores de imóveis para avaliarem todas as tipologias do mercado. Contudo, estes profissionais tendem a exercer nas tipologias onde acumulam mais experiência, pelo que as suas competências estão fortemente ligadas aos setores em que desenvolvem atividade.
A título meramente exemplificativo:
- Um avaliador habituado a analisar imóveis residenciais trabalha frequentemente para bancos e entidades ligadas a crédito à habitação. Por esse motivo, está mais familiarizado com os critérios utilizados pelas instituições financeiras para aprovação de financiamento.
- Um avaliador que opera regularmente em terrenos agrícolas colabora sobretudo com proprietários rurais, empresas agrícolas ou investidores do setor. Esta experiência confere-lhe uma maior facilidade em interpretar elementos como o BUPi, a RAN ou a REN.
- Da mesma forma, os avaliadores que intervêm em heranças, partilhas ou processos judiciais trabalham frequentemente com advogados, notários e tribunais. Assim sendo, têm uma maior facilidade na resolução de situações patrimoniais mais complexas.
Onde encontrar um perito avaliador de imóveis?
Quando a avaliação imobiliária é solicitada por entidades como bancos, seguradoras ou tribunais, normalmente, é a própria entidade solicitadora que trata do agendamento do avaliador, sendo que o cliente apenas suporta os custos. Contudo, é perfeitamente possível contratar um avaliador de imóveis a título individual através de duas formas:
- Pode solicitar este serviço a uma agência imobiliária, que o encaminhará para um destes profissionais.
- Ou consultar diretamente a base de dados da CMVM, onde encontrará todos os peritos avaliadores e sociedades de avaliação com registo válido em Portugal.
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Descobrir as melhores agênciasQuanto custam os serviços de um avaliador imobiliário
Os custos deste serviço variam conforme a tipologia do imóvel, as suas dimensões e a finalidade de avaliação. Por esse motivo, os preços apresentados devem ser entendidos como intervalos indicativos e não como valores fixos. No caso dos terrenos, quer urbanos, quer rústicos, acrescem fatores como a necessidade de levantamentos topográficos, que podem encarecer a avaliação.
| Tipologia | Preço indicativo |
| Imóveis residenciais | 150€ - 500€ |
| Imóveis comerciais | 250€ - 1 200€ |
| Terrenos urbanos | 150€ - 600€ |
| Terrenos agrícolas | 150€ - 500€ |
Perguntas frequentes
Um perito avaliador pode avaliar qualquer tipo de imóvel?
Sim. Os peritos avaliadores estão habilitados a avaliar diferentes tipos de imóveis, mas vários destes profissionais possuem maior experiência em determinados segmentos do mercado.
Um relatório de avaliação tem validade?
Embora a legislação não estabeleça um prazo fixo, os bancos, as seguradoras e demais entidades podem exigir uma avaliação atualizada, sobretudo quando ocorrem alterações no mercado local.
Como verificar se um avaliador está realmente registado na CMVM?
Para confirmar a legitimidade de um avaliador, basta recorrer à base de dados da CMVM e verificar se esse avaliador ou sociedade se encontra nos seus registos.
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