Certidões para venda de imóveis: vista geral
- O certificado energético é obrigatório na generalidade das vendas de imóveis, salvo as exceções previstas na lei.
- Não existe um conjunto de vistorias técnicas obrigatório para todas as vendas de habitações.
- As inspeções de gás e eletricidade aplicam-se apenas nas situações previstas na respetiva legislação.
- Numa fração autónoma, a declaração do condomínio é, em regra, necessária para formalizar a venda.
Vistorias para a venda de imóveis em Portugal
Na preparação da venda de um imóvel, importa distinguir a documentação necessária à transação das certificações e inspeções técnicas aplicáveis. As primeiras permitem comprovar a situação jurídica, fiscal ou administrativa do imóvel; as segundas dizem respeito, sobretudo, ao seu desempenho energético e à segurança de determinadas instalações.
Ao contrário do que acontece noutros países europeus, em Portugal não existe um conjunto único de vistorias técnicas obrigatório sempre que se vende uma casa. A principal certificação diretamente associada à venda é o certificado energético, previsto no Decreto-Lei n.º 101-D/2020, na redação atual.
Existem, contudo, inspeções obrigatórias para determinadas instalações, sobretudo de gás e, em casos específicos, elétricas, ainda que essa obrigação não resulte diretamente da venda.
Além de confirmar as certidões necessárias para vender imóvel, o proprietário pode recorrer a uma vistoria técnica de imóvel para venda para conhecer melhor o estado da propriedade e antecipar eventuais problemas durante a negociação.
| Vistoria/diagnóstico | Quando é obrigatória | Validade |
|---|---|---|
| Certificado energético | Na venda da generalidade dos edifícios e frações abrangidos pelo SCE, com as exceções previstas no DL n.º 101-D/2020 | Regra geral, 10 anos; existem prazos diferentes para determinadas categorias de edifícios |
| Inspeção da instalação de gás | Não é exigida especificamente pela venda. É obrigatória segundo a periodicidade e situações previstas no DL n.º 97/2017, na redação atual | A cada 5 anos para instalações de gás executadas há mais de 10 anos que não tenham sido objeto de remodelação, nos termos do art. 21.º do DL n.º 97/2017. |
| Inspeção da instalação elétrica | Não é uma obrigação geral para vender uma habitação. Determinadas instalações estão sujeitas a inspeções periódicas nos termos do DL n.º 96/2017 | 5 anos para as instalações abrangidas pelo art. 19.º |
| Diagnóstico de amianto | Não é obrigatório apenas por ocorrer uma venda. A identificação é exigida, designadamente, antes de trabalhos suscetíveis de expor trabalhadores a amianto | Sem prazo geral de validade aplicável à venda |
| Medição de radão | Não é uma vistoria obrigatória para vender habitação; existem obrigações próprias para determinados locais de trabalho | Não existe validade específica associada à venda |
| Inspeção técnica geral do imóvel | Facultativa numa compra e venda normal | Sem validade legal definida |
Para que servem os principais diagnósticos imobiliários?
Na venda de uma habitação, a realização de diagnósticos e inspeções técnicas é, na maioria dos casos, facultativa. Ainda assim, estas avaliações podem ajudar a identificar anomalias, riscos para a segurança e necessidades de reparação, dando ao vendedor e ao comprador uma visão mais clara do estado do imóvel.
Certificado energético
Avalia o desempenho energético do edifício, atribui-lhe uma classe energética e apresenta medidas que podem melhorar a eficiência, o conforto e o consumo de energia. É regulado pelo DL n.º 101-D/2020, nomeadamente pelos artigos 18.º a 23.º.
Inspeção da instalação de gás
Verifica a segurança da instalação, dos aparelhos e dos sistemas de ventilação e exaustão. O DL n.º 97/2017 prevê inspeções iniciais, periódicas e extraordinárias, mas a mudança de proprietário ou titular não obriga, por si só, a nova inspeção se estiverem reunidas as condições legais e existir documentação válida.
Inspeção elétrica
Permite verificar a segurança e conformidade da instalação elétrica. O DL n.º 96/2017 determina inspeções periódicas para categorias específicas de instalações, incluindo certos estabelecimentos comerciais, industriais e locais que recebem público; não impõe uma inspeção elétrica generalizada a todas as habitações no momento da venda.
Diagnóstico de amianto
Permite identificar materiais que contenham ou possam conter amianto, sendo especialmente relevante antes de obras que possam provocar a libertação de fibras. O DL n.º 266/2007, alterado pelo DL n.º 109/2026, prevê a identificação prévia dos materiais presumivelmente contendo amianto nas atividades abrangidas e, quando aplicável, a sua análise por laboratório acreditado.
Medição de radão
Determina a concentração deste gás radioativo natural no interior do edifício. O DL n.º 108/2018 estabelece um nível de referência de 300 Bq/m³ e obrigações específicas para determinados locais de trabalho; numa habitação colocada à venda, a medição é sobretudo uma medida preventiva, particularmente em zonas de maior suscetibilidade.
Inspeção técnica do estado do imóvel
Analisa elementos como estrutura aparente, coberturas, paredes, humidades, infiltrações, caixilharias e instalações visíveis. Não existe uma inspeção pré-venda obrigatória com conteúdo legal uniforme, mas o relatório pode ajudar a documentar o estado do imóvel e a antecipar necessidades de reparação.
Vistorias aplicáveis a diferentes tipos de imóveis
A idade do imóvel, a utilização e os equipamentos existentes ajudam a determinar quais as verificações mais relevantes. Contudo, é essencial distinguir uma recomendação técnica de uma obrigação legal associada à venda.
| Situação | Diagnósticos recomendados/obrigatórios |
|---|---|
| Casa antiga ou com sinais de degradação | Certificado energético obrigatório na venda, salvo exceção legal. A inspeção técnica, a verificação da instalação elétrica e a medição de radão podem ser recomendáveis conforme o estado e a localização do imóvel. A presença de amianto deve ser considerada especialmente quando estejam previstas obras em materiais suspeitos. DL n.º 101-D/2020; DL n.º 96/2017; DL n.º 266/2007, na redação atual; DL n.º 108/2018. |
| Apartamento antigo | Certificado energético obrigatório na venda, salvo exceção. Inspeção técnica e verificação das instalações são recomendáveis; amianto deve ser considerado sobretudo quando estejam previstas obras em materiais suspeitos. DL n.º 101-D/2020 e DL n.º 266/2007 |
| Moradia com instalação de gás | Certificado energético + confirmação de que a instalação de gás cumpre o respetivo regime de inspeções. Uma nova inspeção não é automaticamente exigida pela venda. DL n.º 101-D/2020 e DL n.º 97/2017 |
| Imóvel para arrendar | Certificado energético, salvo as exceções legais. Gás e determinadas instalações técnicas mantêm as obrigações próprias previstas na legislação aplicável. DL n.º 101-D/2020 e DL n.º 97/2017 |
| Habitação em zona de maior suscetibilidade ao radão | Certificado energético obrigatório na venda e medição de radão recomendável. O nível de referência nacional para habitações é 300 Bq/m³. DL n.º 108/2018 |
| Loja, escritório ou outro imóvel comercial | Certificado energético na venda, salvo exceções, podendo existir inspeções periódicas obrigatórias de sistemas técnicos, eletricidade ou gás em função das características do edifício. DL n.º 101-D/2020, DL n.º 96/2017 e DL n.º 97/2017 |
Deste modo, a antiguidade de uma casa não cria, por si só, um “pacote” obrigatório de diagnósticos semelhante ao existente noutros países. O importante é verificar que obrigações concretas se aplicam às instalações e ao uso daquele imóvel.
Quem pode realizar vistorias a imóveis para fins de venda?
A entidade competente depende do que se pretende inspecionar. Nos diagnósticos regulamentados, não basta contratar um profissional de construção genérico: a lei pode exigir qualificações ou entidades especificamente reconhecidas.
| Vistoria/inspeção | Quem a pode realizar |
|---|---|
| Certificação energética | Perito Qualificado (PQ) do Sistema de Certificação Energética, nos termos da Lei n.º 58/2013 e do DL n.º 101-D/2020 |
| Inspeção de gás | Entidade Inspetora de Gás (EIG) autorizada pela DGEG, nos termos da Lei n.º 15/2015 |
| Inspeção elétrica regulamentar | Entidade Inspetora de Instalações Elétricas legalmente habilitada/reconhecida pela DGEG, conforme o tipo de instalação |
| Diagnóstico de amianto associado a trabalhos abrangidos | Operador qualificado para a deteção; análises dos materiais suspeitos por laboratório acreditado pelo IPAC |
| Medição de radão | Prestador/laboratório com metodologia adequada às orientações e requisitos aplicáveis da APA |
| Inspeção técnica geral do imóvel | Habitualmente realizada por engenheiro civil, arquiteto ou outro técnico com competência adequada ao objeto da inspeção. O relatório técnico de vistoria de imóvel resultante desta avaliação não corresponde a uma certificação oficial uniforme, pois não existe uma categoria legal única de “vistoriador de imóveis” para vendas. |
Custo das vistorias para venda de imóveis em Portugal
Os preços destes serviços variam conforme a área e tipologia do imóvel, localização e complexidade da operação. Importa também distinguir taxas legalmente estabelecidas de honorários profissionais, que normalmente são livres.
| Vistoria/diagnóstico | Valor indicativo |
|---|---|
| Certificado energético (habitação) | Honorários variáveis; como referência de mercado, cerca de 100 € a 250 € em situações correntes, acrescidos ou já incluindo, consoante a proposta, os encargos de registo |
| Taxa de registo SCE (habitação) | 28 € (T0/T1), 40,50 € (T2/T3), 55 € (T4/T5) ou 65 € (T6+), acrescidos de IVA |
| Taxa de registo SCE (comércio/serviços) | De 135 € a 950 €, consoante a área útil, acrescidos de IVA |
| Inspeção residencial de gás | Aproximadamente 60 € a 70 € em várias ofertas comerciais; o preço depende da entidade/serviço contratado |
| Inspeção técnica geral do imóvel | Aproximadamente 300 € a 1.500 €, dependendo da dimensão e, sobretudo, do nível de detalhe, ensaios e due diligence incluídos |
| Medição de radão | Cerca de 100 € pode servir como referência para kits/medições simples; análises ou estudos mais completos exigem orçamento |
| Diagnóstico de amianto | Sob orçamento; depende do número de materiais/amostras e das análises laboratoriais necessárias |
Importante: os valores das inspeções facultativas não são tabelados e podem variar significativamente entre prestadores, regiões e níveis de análise. Os intervalos apresentados devem, por isso, ser entendidos apenas como referências de mercado; para conhecer o custo efetivo, é aconselhável solicitar orçamento a mais do que um prestador.
No certificado energético, os honorários do Perito Qualificado também são livres. Já os valores de registo no Portal SCE são definidos pela Portaria n.º 138-H/2021: entre 28 € e 65 € para habitação, consoante a tipologia, e entre 135 € e 950 € para comércio e serviços, consoante a área útil, acrescidos de IVA.
Documentos necessários para venda de imóvel em Portugal
Para além das vistorias e inspeções aplicáveis, o vendedor deve reunir os documentos que permitem identificar o imóvel, comprovar a titularidade e preparar a transação. As certidões necessárias para vender imóvel e os restantes documentos variam consoante se trate de uma habitação, fração em condomínio, prédio rústico ou imóvel comercial.
- Certidão permanente do registo predial: permite confirmar quem é o proprietário e consultar hipotecas, penhoras, usufrutos e outros ónus ou encargos registados.
- Caderneta predial: identifica fiscalmente o imóvel e contém informação como localização, áreas, afetação, titular e Valor Patrimonial Tributário (VPT).
- Certificado energético: obrigatório na generalidade das vendas abrangidas pelo SCE, salvo as exceções previstas na lei.
- Declaração do condomínio: nas frações autónomas, identifica os encargos em vigor e eventuais dívidas ao condomínio. Nos termos do artigo 1424.º-A do Código Civil, é, em regra, um documento instrutório da venda, mas o comprador pode declarar expressamente no contrato que prescinde da declaração, aceitando a responsabilidade pelas dívidas do vendedor ao condomínio.
- Documentação urbanística disponível: plantas, títulos urbanísticos e outros elementos existentes ajudam a confirmar a situação do imóvel. Desde 1 de janeiro de 2024, a autorização de utilização e a Ficha Técnica da Habitação deixaram de ter de ser exibidas ou comprovadas no ato de transmissão. No entanto, isso não significa que eventuais irregularidades urbanísticas deixem de ser relevantes para o comprador ou para a venda.
- Imóveis anteriores a 1951: nos edifícios cuja construção seja anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), pode ser necessário comprovar a antiguidade da construção e a respetiva situação urbanística, designadamente através de documentação emitida pelo município. Os elementos exigíveis dependem do imóvel e da sua situação concreta.
- Distrate bancário: quando existe uma hipoteca que será cancelada com a venda, deve ser articulado com a instituição financeira para permitir o respetivo cancelamento.
- Procuração: necessária quando o proprietário é representado por outra pessoa na celebração do negócio, devendo conferir os poderes adequados.
- Documentação de imóveis comerciais: pode incluir elementos relativos ao uso do espaço, sistemas técnicos e respetivas inspeções ou manutenção, quando legalmente exigidas.
Na venda de imóvel, as certidões necessárias dependem das características da propriedade e da própria transação. Por isso, além da documentação geral, importa confirmar se existem requisitos específicos antes de avançar com o negócio.
Quanto vale o meu imóvel?
Introduza a sua morada e clique no botão para aceder ao avaliador imobiliário da RealAdvisor.
Erros a evitar ao organizar vistorias para venda de imóvel
- Assumir que todas as vendas exigem um pacote de vistorias técnicas.
- Deixar o certificado energético para a escritura, quando a classe energética deve constar do anúncio.
- Confundir uma vistoria técnica de imóvel para venda com uma certificação oficial ou contratar profissionais sem a habilitação necessária.
- Ignorar inspeções periódicas obrigatórias das instalações, nomeadamente de gás ou eletricidade.
- Em imóveis antigos, remodelados ou novos, não verificar a documentação e registar eventuais irregularidades ou defeitos antes da venda.
Encontre as melhores agências imobiliárias perto de si
Compare as agências com base nas suas vendas reais, anúncios e avaliações de clientes.
Descobrir as melhores agênciasPerguntas frequentes
Quais são as certidões necessárias para vender imóvel?
Entre os principais documentos encontram-se a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético. Dependendo do imóvel, podem ainda ser necessários documentos do condomínio, distrate bancário, procurações ou outros elementos específicos da transação.
É obrigatória uma vistoria técnica para vender uma casa?
Não existe em Portugal uma vistoria técnica geral obrigatória para todas as vendas de habitações. O certificado energético é a principal certificação técnica diretamente associada à generalidade das vendas, enquanto outras inspeções podem resultar de legislação específica ou ser realizadas facultativamente.
Durante quanto tempo é válido o certificado energético?
O certificado energético tem, em regra, uma validade de 10 anos. Existem, contudo, prazos diferentes para determinadas categorias e situações, incluindo grandes edifícios de comércio e serviços.
É necessária uma inspeção de gás para vender uma casa?
A venda, por si só, não determina uma nova inspeção de gás. As instalações abrangidas devem cumprir as inspeções periódicas ou extraordinárias previstas no DL n.º 97/2017, independentemente da transação.
Portugal
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
United Kingdom