Quanto vale o meu imóvel?
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A avaliação de imóveis para partilhas e heranças permite determinar o seu valor de mercado e facilitar a divisão do património entre herdeiros. Embora o VPT seja a principal referência para efeitos fiscais, nem sempre reflete o valor real do imóvel.
Quando um imóvel é herdado por um ou mais herdeiros, o valor inicial atribuído a esse património é tendencialmente baseado no Valor Patrimonial Tributário (VPT), a menos que existam outras referências de valor oficialmente reconhecidas. Por este motivo, uma avaliação profissional é particularmente relevante para obter um valor condizente com os valores de mercado.
Passo 1
O avaliador faz uma visita ao local para obter dados quanto ao estado de conservação do imóvel, área útil, número de divisões e demais elementos físicos. São também analisados aspetos como acessibilidades, proximidade a serviços públicos e fatores qualitativos (luz natural, paisagem circundante, qualidade dos acabamentos e outros).
Passo 2
As informações recolhidas são depois confirmadas através da respetiva documentação. Os documentos essenciais correspondem à caderneta predial, certidão do registo predial e, quando aplicável, licenças de utilização. Só assim é possível verificar se as caraterísticas observadas estão devidamente regularizadas.
Passo 3
Segue-se um estudo de mercado baseado na análise de imóveis comparáveis recentemente transacionados na região. Estes imóveis devem ser da mesma tipologia e apresentar a mesma área, estado de conservação e outras caraterísticas relevantes.
Passo 4
O valor de referência obtido através da análise comparativa é ajustado em função das caraterísticas específicas do imóvel. Para tal, consideram-se os fatores qualitativos e outros elementos de valorização ou desvalorização.
No caso de avaliação de imóveis para partilhas e heranças, o avaliador poderá deparar-se com situações como:
Nestes casos, o avaliador poderá ter de analisar documentos adicionais que comprovem os direitos dos herdeiros, como habilitação de herdeiros, escritura de partilha, contrato de arrendamento, título constitutivo do usufruto.
Desta forma, é possível determinar de que forma a situação jurídica e a ocupação do imóvel podem condicionar a sua utilização ou comercialização e assim avaliar o seu impacto no respetivo valor de mercado.
O VPT é o valor que as Finanças atribuem aos imóveis para fins fiscais, apresentando por isso um valor normalmente inferior ao valor de mercado.
A fórmula utilizada para calcular este valor é transversal a todas as tipologias de imóveis e consiste em:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
(Vt = valor patrimonial tributário; Vc = valor base dos prédios edificados; A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afetação; Cl = coeficiente de localização; Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez)
Por seu turno, o valor de mercado é o valor utilizado para os processos de compra/venda e demais transações entre partes. Para determinar este valor, o avaliador adota o método ou métodos que considerar mais indicados.
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Quando uma herança integra um imóvel, este permanece em situação de herança indivisa até que seja efetuada a sua partilha entre herdeiros. Durante esse período, os herdeiros são titulares de uma quota igual.
Embora qualquer herdeiro possa exigir a partilha a qualquer momento, os herdeiros podem acordar manter a herança indivisa por um prazo até cinco anos, renovável por nova convenção, nos termos do artigo 2101.º do Código Civil.
Neste contexto, a avaliação do imóvel desempenha um papel fundamental. Ao determinar o respetivo valor de mercado, permite que os herdeiros obtenham uma referência realista para negociar a partilha ou decidir se o imóvel deverá ser adjudicado a um dos herdeiros ou vendido a terceiros.
Depois de identificado e avaliado o imóvel, os herdeiros podem seguir diferentes caminhos.
Segundo o artigo 45.º do Código do IRS, o valor de aquisição corresponde, em regra, ao valor considerado para efeitos de Imposto do Selo, que é tendencialmente o mesmo montante do Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Não. A metodologia é a mesma, mas o avaliador pode considerar fatores adicionais, como usufrutos, arrendamentos ou direitos dos herdeiros que influenciem o valor de mercado.
Sim. Pode contratar um perito avaliador imobiliário para determinar o valor de mercado do imóvel, facilitando a partilha, o cálculo de tornas ou a resolução de divergências entre herdeiros.
