Avaliação de imóveis para partilhas e heranças em Portugal

Como avaliar património imobiliário herdado

Quando um imóvel é herdado por um ou mais herdeiros, o valor inicial atribuído a esse património é tendencialmente baseado no Valor Patrimonial Tributário (VPT), a menos que existam outras referências de valor oficialmente reconhecidas. Por este motivo, uma avaliação profissional é particularmente relevante para obter um valor condizente com os valores de mercado.

Passo 1

O avaliador faz uma visita ao local para obter dados quanto ao estado de conservação do imóvel, área útil, número de divisões e demais elementos físicos. São também analisados aspetos como acessibilidades, proximidade a serviços públicos e fatores qualitativos (luz natural, paisagem circundante, qualidade dos acabamentos e outros).

Passo 2

As informações recolhidas são depois confirmadas através da respetiva documentação. Os documentos essenciais correspondem à caderneta predial, certidão do registo predial e, quando aplicável, licenças de utilização. Só assim é possível verificar se as caraterísticas observadas estão devidamente regularizadas.

Passo 3

Segue-se um estudo de mercado baseado na análise de imóveis comparáveis recentemente transacionados na região. Estes imóveis devem ser da mesma tipologia e apresentar a mesma área, estado de conservação e outras caraterísticas relevantes.

Passo 4

O valor de referência obtido através da análise comparativa é ajustado em função das caraterísticas específicas do imóvel. Para tal, consideram-se os fatores qualitativos e outros elementos de valorização ou desvalorização.

Cenários comuns em avaliações de imóveis partilhados ou herdados

No caso de avaliação de imóveis para partilhas e heranças, o avaliador poderá deparar-se com situações como:

• Um ou mais herdeiros residem no imóvel;
• O imóvel encontra-se arrendado;
• O usufruto do imóvel foi atribuído a outrem;
• Existem herdeiros com direitos distintos sobre o imóvel;

Nestes casos, o avaliador poderá ter de analisar documentos adicionais que comprovem os direitos dos herdeiros, como habilitação de herdeiros, escritura de partilha, contrato de arrendamento, título constitutivo do usufruto.

Desta forma,  é possível  determinar de que forma a situação jurídica e a ocupação do imóvel podem condicionar a sua utilização ou comercialização e assim avaliar o seu impacto no respetivo valor de mercado.

Diferença entre valor patrimonial tributário e valor de mercado

O VPT é o valor que as Finanças atribuem aos imóveis para fins fiscais, apresentando por isso um valor normalmente inferior ao valor de mercado. 

A fórmula utilizada para calcular este valor é transversal a todas as tipologias de imóveis e consiste em:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

(Vt = valor patrimonial tributário; Vc = valor base dos prédios edificados; A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afetação; Cl = coeficiente de localização; Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez)

Métodos para obter o valor de mercado

Por seu turno, o valor de mercado é o valor utilizado para os processos de compra/venda e demais transações entre partes. Para determinar este valor, o avaliador adota o método ou métodos que considerar mais indicados.

Como funciona a partilha de herança indivisa de imóveis

Quando uma herança integra um imóvel, este permanece em situação de herança indivisa até que seja efetuada a sua partilha entre herdeiros. Durante esse período, os herdeiros são titulares de uma quota igual.

Embora qualquer herdeiro possa exigir a partilha a qualquer momento, os herdeiros podem acordar manter a herança indivisa por um prazo até cinco anos, renovável por nova convenção, nos termos do artigo 2101.º do Código Civil.

Neste contexto, a avaliação do imóvel desempenha um papel fundamental. Ao determinar o respetivo valor de mercado, permite que os herdeiros obtenham uma referência realista para negociar a partilha ou decidir se o imóvel deverá ser adjudicado a um dos herdeiros ou vendido a terceiros.

O que fazer com um imóvel herdado?

Depois de identificado e avaliado o imóvel, os herdeiros podem seguir diferentes caminhos.

• Venda do imóvel e divisão do valor transacionado de acordo com os quinhões de cada um. Adequado quando nenhum herdeiro pretende ficar com o imóvel ou quando se pretende converter o património em liquidez.
• Adjudicação do imóvel a um dos herdeiros, com eventual pagamento de tornas aos restantes. Indicado quando um herdeiro pretende manter o imóvel e compensar financeiramente os restantes.
• Manutenção do imóvel em compropriedade ou enquanto parte de uma herança indivisa. Solução adequada quando os herdeiros pretendem conservar o imóvel para utilização futura ou valorização.
• Arrendamento do imóvel, mantendo-o na herança ou em compropriedade. Opção indicada quando os herdeiros pretendem gerar rendimentos sem perder a posse do imóvel.