Contrato de compra e venda: resumo essencial
- O contrato de compra e venda de um imóvel transfere a propriedade do vendedor para o comprador mediante o pagamento de um preço.
- Em Portugal, a compra e venda de imóveis deve ser celebrada por escritura pública ou documento particular autenticado (DPA), nos termos do artigo 875.º do Código Civil e da legislação que veio admitir a formalização destes atos por documento particular autenticado.
- Antes da celebração, devem ser confirmados os dados das partes e do imóvel, a titularidade, eventuais ónus ou encargos e a documentação necessária para concluir e registar a aquisição.
Contrato de compra e venda de imóvel: o que é?
De acordo com o artigo 874.º do Código Civil, o contrato de compra e venda é o acordo através do qual o vendedor transmite a propriedade de um bem ao comprador, mediante o pagamento de um preço.
No caso dos imóveis, o artigo 875.º do Código Civil sujeita a compra e venda a forma legal específica, podendo atualmente o contrato ser celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado (DPA), nos termos da legislação aplicável.
É de frisar que este contrato não é o mesmo que o contrato-promessa de compra e venda (CPCV). O CPCV é normalmente celebrado numa fase anterior e define as condições em que o negócio deverá concretizar-se, enquanto o contrato definitivo formaliza a compra e venda do imóvel.
Que informações contém um contrato de compra e venda?
O contrato de compra e venda deve identificar as partes, o imóvel objeto da transação e as condições em que a venda é realizada. O conteúdo concreto pode variar consoante o imóvel e as características do negócio, mas inclui geralmente os seguintes elementos:
| Informação | O que inclui? |
|---|---|
| Identificação das partes | Identificação do vendedor e do comprador e os dados necessários à celebração do contrato. |
| Identificação do imóvel | Localização do imóvel, descrição no registo predial, inscrição matricial e restantes elementos necessários à sua correta identificação. |
| Titularidade do imóvel | Identificação do proprietário e dos elementos do registo que comprovam a sua titularidade. |
| Preço de venda | Valor pelo qual o imóvel é vendido e declaração relativa ao respetivo pagamento. |
| Ónus e encargos | Identificação de hipotecas, penhoras, servidões ou outros ónus ou encargos que incidam sobre o imóvel, quando existam. |
| Utilização do imóvel | Elementos relativos à utilização do imóvel que sejam legalmente exigíveis no caso concreto. |
| Declarações das partes | Declaração do vendedor de que vende o imóvel e do comprador de que aceita a compra nas condições indicadas no contrato. |
| Elementos fiscais | Informação relativa ao IMT e ao Imposto do Selo, quando estes impostos sejam devidos. |
Como celebrar um contrato de compra e venda em Portugal
Para que o contrato seja válido, é necessário cumprir as formalidades legalmente exigidas para a compra e venda de imóveis. A transação pode ser realizada por diferentes vias, consoante a forma escolhida para celebrar o contrato.
Contrato de compra e venda: onde fazer
Em Portugal, para proceder ao contrato de compra e venda, existem as seguintes opções:
- Num cartório notarial, através de escritura pública;
- Através de documento particular autenticado por uma entidade legalmente habilitada;
- Através do balcão online da Casa Pronta, onde poderá agendar atendimento presencial ou, se possível, proceder às diligências necessárias por videoconferência.
Contrato de compra e venda por escritura pública
A escritura pública é uma das formas de celebrar um contrato de compra e venda de imóvel em Portugal. É realizada perante um notário, que formaliza as declarações do vendedor e do comprador e verifica os elementos e documentos necessários à realização do ato.
Na escritura são identificados, entre outros elementos, as partes, o imóvel, o preço da venda e a situação jurídica relevante para a transação. Com a celebração do contrato, concretiza-se a compra e venda do imóvel.
Contrato de compra e venda por documento particular autenticado
O documento particular autenticado (DPA) é a outra forma prevista na lei para celebrar um contrato de compra e venda de imóvel.
Neste caso, o contrato é elaborado por escrito e autenticado por uma entidade legalmente habilitada. Os documentos particulares autenticados que titulem atos sujeitos a registo predial estão sujeitos a depósito eletrónico, nos termos legalmente aplicáveis, através da plataforma destinada ao depósito de documentos particulares autenticados.
O DPA produz os efeitos do contrato definitivo de compra e venda, não sendo necessário celebrar posteriormente uma escritura pública.
Compra e venda através do Casa Pronta
O Casa Pronta é um serviço do Instituto dos Registos e do Notariado que permite tratar, num único atendimento, de vários procedimentos relacionados com a aquisição e o registo de imóveis.
Através deste serviço é possível realizar o contrato de compra e venda e o respetivo registo, bem como operações associadas ao financiamento e à hipoteca, quando aplicável.
Cláusulas especiais em contratos de compra e venda
Além dos elementos essenciais da compra e venda, o contrato pode incluir cláusulas destinadas a regular características específicas do imóvel ou condições particulares acordadas entre comprador e vendedor. A possibilidade de as partes determinarem o conteúdo do contrato dentro dos limites legais decorre do princípio da liberdade contratual previsto no artigo 405.º do Código Civil.
Entre as cláusulas que podem constar do contrato encontram-se:
- Ónus e encargos: identifica eventuais hipotecas, servidões ou outros encargos existentes e as condições aplicáveis à sua transmissão ou cancelamento.
- Entrega do imóvel: estabelece quando o imóvel e as respetivas chaves são entregues ao comprador e em que condições.
- Estado do imóvel: pode incluir declarações relativas ao estado em que o imóvel é vendido e às características conhecidas pelas partes.
- Bens incluídos na venda: identifica equipamentos, mobiliário ou outros bens que sejam vendidos juntamente com o imóvel.
- Repartição de despesas: determina, quando necessário, quais as despesas associadas à transação que ficam a cargo de cada uma das partes.
- Outras condições específicas: permite incluir disposições relacionadas com as características concretas da venda, desde que respeitem os limites estabelecidos pela lei.
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Descobrir as melhores agênciasEtapas de celebração do contrato de compra e venda
A celebração da compra e venda passa, geralmente, pelas seguintes etapas:
- Confirmar a identidade das partes e os respetivos dados.
- Verificar o imóvel, incluindo identificação, titularidade e eventuais ónus ou encargos.
- Validar a documentação necessária à transação.
- Confirmar o preço e as condições de pagamento acordadas.
- Formalizar a compra e venda através da forma legal aplicável.
- Registar a aquisição a favor do novo proprietário.
Compra e venda de imóveis: certidões necessárias e documentação
| Documentação | Para que serve? |
|---|---|
| Documentos de identificação e NIF | Permitem identificar o comprador, o vendedor e outros intervenientes no negócio, quando existam. |
| Certidão permanente predial | Permite consultar a situação jurídica do imóvel, incluindo a sua descrição, titularidade e registos em vigor. |
| Caderneta predial | Contém os elementos matriciais e fiscais que identificam o imóvel. |
| Licença de utilização ou elementos relativos à situação urbanística | Com a entrada em vigor das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, deixou de ser obrigatória a apresentação da licença de utilização ou a prova da sua inexigibilidade no momento da transmissão do imóvel. O comprador deve, ainda assim, verificar previamente a situação urbanística do imóvel. |
| Certificado energético | Indica o desempenho energético do imóvel e deve ser apresentado nos casos em que é legalmente exigido. |
| Comprovativos fiscais | Permitem comprovar o cumprimento das obrigações relativas ao IMT e ao Imposto do Selo, quando aplicáveis. |
| Declaração de encargos do condomínio | Nas frações autónomas em propriedade horizontal, identifica os encargos de condomínio em vigor e eventuais dívidas. Nos termos do artigo 1424.º-A do Código Civil, é, em regra, documento instrutório da venda, salvo se o comprador declarar expressamente no contrato que prescinde da declaração, aceitando a responsabilidade pelas dívidas do vendedor ao condomínio. |
| Outros documentos | Podem ser necessários consoante o imóvel e a transação, como procurações ou documentação relacionada com direitos de preferência. |
Os documentos devem ser verificados antes da data prevista para a celebração, de forma a evitar atrasos ou impedimentos à conclusão do negócio. A documentação necessária pode variar consoante as características do imóvel, a situação jurídica e as condições específicas da transação.
Como cancelar um contrato de compra e venda?
Depois de celebrado o contrato definitivo de compra e venda de um imóvel, o comprador ou o vendedor não podem simplesmente desistir da transação. Não existe um direito geral de arrependimento que permita cancelar unilateralmente uma compra e venda imobiliária já concluída.
A possibilidade de desfazer ou colocar em causa o contrato depende da existência de um fundamento legal ou de uma situação prevista no próprio contrato. Entre os principais cenários encontram-se:
- Acordo entre as partes: comprador e vendedor podem, quando juridicamente possível, chegar a acordo quanto aos efeitos pretendidos, respeitando as formalidades e os direitos de terceiros aplicáveis.
- Incumprimento contratual: o incumprimento de uma obrigação assumida pode, quando estejam reunidos os respetivos pressupostos, fundamentar a resolução do contrato.
- Erro, dolo ou coação: determinados vícios da vontade podem permitir a anulação do negócio, desde que estejam preenchidos os requisitos previstos no Código Civil.
- Incumprimento das formalidades legais: um contrato de compra e venda de imóvel que não respeite a forma legalmente exigida pode ser inválido. A compra e venda deve ser formalizada por escritura pública ou documento particular autenticado, nos termos da legislação aplicável.
- Outros fundamentos legais: a validade ou manutenção do contrato pode ser afetada por outras circunstâncias previstas na lei, cuja aplicação dependerá do caso concreto.
Como a compra e venda definitiva já produz efeitos jurídicos, a sua cessação é substancialmente diferente de uma simples desistência antes da conclusão do negócio.
Exemplo prático de um contrato de compra e venda
Apresentamos abaixo um exemplo simplificado e meramente ilustrativo para mostrar alguns dos elementos que podem constar de um contrato de compra e venda de imóvel. O conteúdo deve ser adaptado às características concretas de cada transação.
Entre [Nome do vendedor], NIF [número], residente em [morada], doravante designado por “Vendedor”,
e [Nome do comprador], NIF [número], residente em [morada], doravante designado por “Comprador”.
Objeto da venda: imóvel situado em [morada], descrito na Conservatória do Registo Predial de [localidade] sob o número [número] e inscrito na matriz predial sob o artigo [número].
Preço de venda: [montante] €, pago através de [meio e condições de pagamento].
Ónus e encargos: o imóvel é transmitido [livre de ónus ou encargos / com indicação dos ónus ou encargos existentes].
Entrega do imóvel: o imóvel e as respetivas chaves são entregues ao comprador em [data/momento acordado].
Condições específicas: [indicação de bens incluídos na venda ou de outras condições particulares acordadas entre as partes].
Feito em [local], em [data].
Assinaturas:
[Vendedor]
[Comprador]
Erros mais comuns ao elaborar um contrato de compra e venda
- Identificar incorretamente o comprador, o vendedor ou o imóvel, utilizando dados que não correspondem aos documentos oficiais.
- Não verificar a titularidade do imóvel ou a existência de hipotecas, penhoras, servidões e outros ónus ou encargos antes da compra.
- Indicar incorretamente o preço ou não identificar adequadamente a forma e os meios utilizados para efetuar o pagamento.
- Não reunir atempadamente as certidões para compra e venda de imóvel exigidas para realizar a transação.
- Não identificar claramente os bens, equipamentos ou outros elementos incluídos na venda juntamente com o imóvel.
- Ignorar direitos de preferência ou outras limitações legais que possam ser aplicáveis ao imóvel ou à transação.
- Não verificar se os dados do registo predial e da matriz correspondem ao imóvel efetivamente vendido.
- Assinar o contrato sem confirmar todas as declarações, condições e obrigações assumidas por comprador e vendedor.
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Perguntas frequentes
É obrigatório celebrar um contrato de compra e venda de imóvel por escritura pública?
Não necessariamente. Em Portugal, a compra e venda de um imóvel pode ser formalizada através de escritura pública ou de documento particular autenticado (DPA). Ambas as formas permitem celebrar o contrato definitivo, desde que sejam cumpridos os requisitos legais aplicáveis.
Qual é a diferença entre o CPCV e o contrato de compra e venda?
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) estabelece o compromisso e as condições para realizar o negócio futuramente. Já o contrato definitivo de compra e venda concretiza a transação e transfere a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.
O contrato de compra e venda transfere imediatamente a propriedade do imóvel?
A compra e venda produz o efeito de transmissão da propriedade nos termos legalmente aplicáveis. No caso de imóveis, o contrato deve respeitar a forma exigida por lei, sendo também necessário promover o respetivo registo predial.
Que documentos são necessários para celebrar um contrato de compra e venda de imóvel?
Os documentos dependem do imóvel e da transação, mas podem incluir documentos de identificação, certidão permanente predial, caderneta predial, certificado energético e comprovativos fiscais. Em determinadas situações, podem ser necessários documentos adicionais, como procurações ou a declaração relativa aos encargos do condomínio.
É possível desistir depois de assinar o contrato definitivo de compra e venda?
Não existe um direito geral de arrependimento que permita cancelar unilateralmente uma compra e venda imobiliária concluída. A possibilidade de desfazer o contrato depende de fundamentos específicos, como acordo entre as partes, incumprimento contratual, determinados vícios da vontade ou outras situações previstas na lei.
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