Contrato de mediação imobiliária: aspetos essenciais
Ao decidir vender uma casa através de uma agência, uma das primeiras etapas é celebrar um contrato de mediação imobiliária. É este documento que estabelece as condições da relação entre o proprietário e a agência, desde os serviços prestados e a remuneração até à duração do contrato e à eventual existência de exclusividade.
- O contrato de mediação imobiliária tem obrigatoriamente de ser celebrado por escrito;
- Pode ser celebrado em regime de exclusividade ou de não exclusividade;
- No regime de exclusividade, apenas a agência contratada pode promover o negócio durante a vigência do contrato;
- A remuneração, a duração, os serviços contratados e os efeitos da exclusividade devem ser analisados antes da assinatura;
- Se o contrato não indicar a sua duração, considera-se celebrado por seis meses;
- O melhor regime depende do imóvel, da estratégia de venda e do grau de liberdade que o proprietário pretende manter.
O que é e para que serve um contrato com uma imobiliária?
O contrato de mediação imobiliária é o acordo através do qual uma empresa de mediação se compromete a desenvolver diligências com vista à realização de um determinado negócio imobiliário, como a venda ou o arrendamento de um imóvel.
Numa venda, a mediadora pode, consoante os serviços acordados, promover o imóvel, divulgar anúncios, procurar potenciais compradores, organizar visitas, recolher propostas e acompanhar as partes ao longo da negociação.
O contrato estabelece as condições em que esta atividade será desenvolvida e protege ambas as partes ao definir, por exemplo, quais são os serviços contratados, quanto será pago à mediadora e se esta trabalhará ou não em regime de exclusividade.
Importante: Antes de celebrar o contrato, o proprietário deve confirmar se a empresa está legalmente habilitada a exercer a atividade de mediação imobiliária. As empresas estabelecidas em Portugal estão sujeitas a licença do IMPIC, pelo que é aconselhável verificar a validade da respetiva licença AMI antes da assinatura.
O que consta de um contrato com uma imobiliária?
Segundo a legislação sobre contratos de mediação imobiliária, nomeadamente o artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, o contrato deve conter as seguintes informações:
- As características do imóvel e os respetivos ónus e encargos;
- O negócio pretendido, como a venda ou o arrendamento;
- As condições de remuneração da mediadora, em valor fixo ou percentual;
- A forma de pagamento da remuneração e a taxa de IVA aplicável;
- A identificação do seguro de responsabilidade civil ou garantia equivalente da mediadora;
- A identificação do angariador imobiliário que eventualmente tenha colaborado na preparação do contrato;
- Os eventuais serviços acessórios prestados pela empresa;
- A referência ao regime de exclusividade, quando este seja acordado, e os respetivos efeitos para a mediadora e para o cliente.
Estas obrigações completam-se com a Portaria n.º 228/2018, que inclui campos relativos ao preço pretendido, à remuneração, à obtenção de documentos, ao prazo contratual e às condições para a sua renovação.
Tipos de contratos imobiliários
Em Portugal, a principal distinção a fazer é entre o contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade e em regime de exclusividade.
Existem ainda modelos comerciais que procuram combinar características dos dois regimes. Contudo, designações como “semi-exclusividade” ou “coexclusividade” não correspondem a categorias autónomas definidas pela Lei n.º 15/2013. Caso sejam propostas por uma mediadora, é o conteúdo concreto das cláusulas do contrato que deve ser analisado.
Contrato de mediação imobiliária sem exclusividade
No regime de não exclusividade, o proprietário não atribui a uma única mediadora o direito exclusivo de promover o negócio.
Na prática, isto permite maior liberdade para trabalhar com diferentes mediadoras. É, contudo, importante coordenar a estratégia de venda para evitar anúncios duplicados, informações divergentes ou diferentes preços de apresentação do mesmo imóvel.
A remuneração da mediadora depende das condições previstas no contrato e das regras legais relativas ao direito à remuneração.
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Maior liberdade para o proprietário | Exige maior coordenação entre diferentes intervenientes |
| Possibilidade de recorrer a várias mediadoras | O imóvel pode aparecer repetido em diferentes portais |
| Acesso simultâneo a diferentes redes comerciais | Podem surgir informações ou estratégias comerciais inconsistentes |
| Maior flexibilidade para alterar a estratégia | É necessário perceber qual a intervenção de cada mediadora na concretização do negócio |
Contrato de exclusividade imobiliária
Num contrato de exclusividade imobiliária, o proprietário atribui a promoção do negócio exclusivamente a uma agência durante o período contratualizado, conforme consta da referida Portaria n.º 228/2018.
O regime de exclusividade na mediação imobiliária pode facilitar a definição de uma estratégia única para o imóvel: existe um interlocutor principal, uma política de preço e uma abordagem comercial coordenada. Em contrapartida, o proprietário fica mais limitado durante o período de exclusividade. É especialmente importante perceber os efeitos concretos da cláusula antes de assinar.
A exclusividade tem também consequências quanto à remuneração. Nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, neste regime, quando o negócio não se concretiza por causa imputável ao cliente, a remuneração acordada pode ser devida à mediadora.
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Um único interlocutor para gerir a comercialização | Menor liberdade para contratar outra mediadora durante a vigência da exclusividade |
| Estratégia de venda e comunicação mais coordenadas | A escolha da mediadora torna-se particularmente importante |
| Reduz o risco de anúncios duplicados ou informações contraditórias | O proprietário fica vinculado às condições acordadas durante o prazo contratual |
| Pode facilitar o investimento da agência na promoção do imóvel | A exclusividade pode ter consequências específicas quanto ao pagamento da remuneração |
Contratos com modalidades intermédias
Algumas mediadoras podem propor condições que combinam elementos de exclusividade e não exclusividade. Por exemplo, o contrato pode estabelecer regras específicas relativamente à colaboração com outras empresas ou à intervenção do próprio proprietário.
Neste contexto, podem surgir expressões comerciais como contrato “semi-exclusivo” ou “coexclusivo”. Estas designações devem ser analisadas com cautela: o essencial não é o nome atribuído ao contrato, mas aquilo que as respetivas cláusulas permitem ou proíbem.
Por isso, antes de aceitar uma solução intermédia, confirme por escrito quem pode promover o imóvel, em que circunstâncias existe direito à remuneração e quais são as limitações aplicáveis durante a vigência do acordo.
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Pode permitir adaptar a relação às necessidades do vendedor | As condições podem variar significativamente entre mediadoras |
| Possibilidade de combinar coordenação com alguma flexibilidade | A designação comercial, por si só, não explica os efeitos jurídicos |
| Pode definir formas específicas de colaboração | Exige uma leitura particularmente cuidadosa das cláusulas |
| Permite negociar determinadas condições | Pode criar dúvidas sobre remuneração ou intervenção de terceiros se o contrato não for suficientemente claro |
Quando é paga a comissão à imobiliária?
Em regra, a remuneração da mediadora é devida quando se conclui o negócio previsto no contrato. Se for celebrado um contrato-promessa e estiver previsto no contrato de mediação o pagamento da remuneração nessa fase, esta pode ser devida nesse momento.
No regime de exclusividade existe uma regra adicional: se o negócio não se concretizar por causa imputável ao proprietário, pode ser devida à mediadora a remuneração acordada. Por isso, antes de assinar, confirme o valor da comissão, o momento do pagamento e as situações em que esta pode ser exigida.
A comissão da imobiliária pode ser deduzida nas mais-valias?
A comissão de mediação imobiliária pode ser considerada no cálculo da mais-valia quando constitua uma despesa necessária e efetivamente suportada com a venda do imóvel e esteja devidamente comprovada, nos termos do artigo 51.º do Código do IRS.
Por isso, o vendedor deve conservar a fatura e os restantes elementos que permitam comprovar a despesa e a sua relação com a alienação do imóvel.
Tabela comparativa dos diferentes tipos de contratos
Conhecidos os diferentes tipos de contratos com imobiliárias, deixamos uma breve síntese das suas implicações práticas.
| Regime | Quem promove o imóvel? | Liberdade do proprietário | Principal vantagem | Atenção especial |
|---|---|---|---|---|
| Não exclusividade | Podem intervir diferentes mediadoras | Elevada | Maior flexibilidade | Coordenar anúncios, preço e intervenientes |
| Exclusividade | Apenas a mediadora contratada promove o negócio durante a vigência do contrato | Mais reduzida | Estratégia centralizada | Duração, remuneração e efeitos da exclusividade |
| Modalidade intermédia | Depende das cláusulas acordadas | Variável | Possibilidade de personalização | Confirmar exatamente o que o contrato permite e proíbe |
Qual o tipo de contrato mais adequado a cada situação?
Não existe um regime contratual que seja automaticamente mais vantajoso para todos os proprietários. A escolha depende sobretudo do grau de liberdade pretendido, da estratégia de comercialização do imóvel e do acompanhamento que espera da mediadora.
| Cenário | Regime | Pode ser adequado se... |
|---|---|---|
| Pretende manter o máximo de liberdade | Não exclusividade | Quer trabalhar com várias mediadoras, tem disponibilidade para acompanhar diferentes contactos e pretende manter maior controlo sobre a comercialização. |
| Procura um acompanhamento mais estruturado | Contrato de exclusividade imobiliária | Prefere trabalhar com um único interlocutor e ter uma estratégia coordenada de preço, promoção, visitas e negociação. |
| O imóvel é atípico ou mais difícil de vender | Exclusividade | O imóvel exige uma promoção mais direcionada, uma seleção específica de potenciais compradores ou ações de marketing mais personalizadas. |
| Já dispõe de uma rede de potenciais compradores | Não exclusividade ou condições específicas no contrato | Pretende manter a possibilidade de encontrar diretamente um comprador através de familiares, amigos, contactos profissionais ou outros meios. |
Independentemente da modalidade escolhida, antes de assinar um contrato com imobiliária, compare a remuneração, a duração, as condições de renovação e cessação, os serviços incluídos e a estratégia de comercialização proposta.
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Descobrir as melhores agênciasComo funciona a rescisão de um contrato imobiliário?
A possibilidade de terminar um contrato de mediação imobiliária antes do seu termo depende das condições contratadas e das circunstâncias concretas. Por isso, o primeiro passo é consultar as cláusulas relativas à duração, renovação, denúncia e cessação antecipada.
A duração deve constar do contrato. Se este for omisso quanto ao prazo, a Lei n.º 15/2013 estabelece que se considera celebrado por seis meses.
No modelo contratual aprovado pela Portaria n.º 228/2018, as partes podem prever a renovação automática por períodos iguais e sucessivos. Quando essa renovação tenha sido acordada, o modelo prevê que a denúncia seja comunicada por carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com uma antecedência mínima de 10 dias em relação ao termo do contrato.
Assim, o proprietário deve confirmar se o contrato prevê renovação automática e qual o prazo e a forma estabelecidos para impedir essa renovação. Estas condições não devem ser assumidas como universais para todos os contratos.
Erros comuns ao celebrar um contrato de intermediação imobiliária
- Não perceber se existe exclusividade: confirme expressamente se o contrato é ou não celebrado em regime de exclusividade e quais são os efeitos dessa escolha.
- Olhar apenas para a comissão: a remuneração é importante, mas também deve comparar os serviços prestados, a estratégia de promoção e o acompanhamento oferecido.
- Não verificar a renovação e condições de cessação: confirme durante quanto tempo ficará vinculado e se existe renovação automática, assim como as consequências de uma cessação antecipada.
- Não esclarecer os critérios de remuneração: confirme elementos como valor, IVA, prazos de pagamento e situações especiais previstas no contrato.
- Confundir mediadora e angariador: o contrato de prestação de serviços de angariador imobiliário regula a relação profissional entre o angariador e a empresa de mediação e não deve ser confundido com o modelo de contrato de intermediação imobiliária celebrado com o cliente para promover um negócio imobiliário.
- Assinar sem comparar propostas: antes de tomar decisões vinculativas, analise atentamente as implicações práticas de cada opção.
- Não verificar a mediadora: antes de assinar, confirme se a empresa está legalmente habilitada a exercer mediação imobiliária e verifique a respetiva licença AMI.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre contrato de angariação imobiliária e contrato de mediação imobiliária?
A expressão contrato de angariação imobiliária é usada por vezes no setor, mas a legislação portuguesa utiliza “contrato de mediação imobiliária” para o acordo entre a empresa de mediação e o cliente. Este não deve ser confundido com o contrato que regula a relação profissional entre um angariador e uma mediadora.
Posso vender a casa sozinho se tiver um contrato de exclusividade com uma imobiliária?
Depende dos efeitos da exclusividade definidos no contrato. No modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2018, apenas a mediadora contratada pode promover o negócio durante a vigência do contrato. Antes de procurar diretamente um comprador, confirme as cláusulas acordadas e as possíveis consequências sobre a remuneração.
É obrigatório assinar um contrato para trabalhar com uma imobiliária?
Sim. Em Portugal, o contrato de mediação imobiliária tem de ser celebrado por escrito. O documento deve identificar, entre outros elementos, o imóvel, o negócio pretendido, a remuneração da mediadora, os serviços contratados e, quando aplicável, o regime de exclusividade e os seus efeitos.
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