Venda de imóvel de herança: resumo
A venda de um imóvel de herança é legalmente possível em Portugal, mas as regras variam consoante a herança já tenha sido partilhada ou permaneça indivisa. A venda pode ser efetuada diretamente pelo proprietário após a partilha ou exigir o acordo de todos os herdeiros quando o imóvel ainda integra uma herança indivisa.
- É possível vender um imóvel herdado, desde que estejam reunidos os requisitos legais.
- Se o imóvel integrar uma herança indivisa, a venda depende do acordo de todos os herdeiros.
- A venda pode gerar Imposto do Selo, IRS sobre mais-valias ou beneficiar do regime de reinvestimento, quando aplicável.
- Além da documentação normalmente exigida na venda de qualquer imóvel, poderão ser necessários documentos que comprovem a sucessão e a qualidade de herdeiro.
Posso vender um imóvel de herança?
Sim, mas a possibilidade de vender depende da situação jurídica da herança. Se o imóvel já tiver sido atribuído a um ou mais herdeiros na partilha, os respetivos proprietários podem vendê-lo nas mesmas condições que qualquer outro imóvel.
No entanto, quando o imóvel integra uma herança indivisa, nenhum herdeiro é proprietário exclusivo desse bem. Nesta fase, todos são titulares de uma quota ideal da herança, pelo que a venda do imóvel depende do acordo de todos os herdeiros.
| Situação do imóvel | É possível vender? |
|---|---|
| O imóvel já foi adjudicado ao herdeiro após a partilha | Sim |
| O imóvel integra uma herança indivisa | Sim, se tal for acordado entre todos os herdeiros |
| Apenas um herdeiro pretende vender o imóvel da herança indivisa | Não, salvo se atuar em representação dos restantes herdeiros através de procuração válida |
A existência de vários herdeiros não impede a venda do imóvel. Contudo, enquanto a herança permanecer indivisa, a decisão de vender deve ser tomada conjuntamente pelos herdeiros ou pelos seus representantes legais.
E se um dos herdeiros não quiser vender?
Se o imóvel ainda fizer parte de uma herança indivisa, um dos herdeiros não pode obrigar os restantes a vender especificamente esse imóvel. No entanto, também não é obrigado a permanecer indefinidamente numa herança indivisa.
Qualquer co-herdeiro pode exigir a partilha da herança. Se não existir acordo entre todos os interessados, a partilha pode ser realizada através de processo de inventário, no qual será definido o destino dos bens que integram a herança. Dependendo do resultado da partilha, o imóvel poderá ser adjudicado a um dos herdeiros, mediante as compensações devidas aos restantes, ou ser adotada outra solução prevista no âmbito do processo.
Assim, quando um herdeiro se recusa a vender, a solução jurídica não consiste, em regra, numa ação de divisão de coisa comum sobre o imóvel ainda integrado na herança, mas sim em promover a partilha da herança.
Venda de herança entre herdeiros: venda da quota hereditária
A venda de um imóvel herdado não deve ser confundida com a venda da quota hereditária (ou quinhão hereditário). Embora ambas ocorram no contexto de uma herança, tratam-se de operações juridicamente distintas.
Na venda do imóvel, o negócio incide sobre o próprio bem imóvel e, quando a herança ainda é indivisa, depende da concordância de todos os herdeiros. Já na venda da quota hereditária, o herdeiro transmite apenas a sua participação na herança, sem vender um imóvel específico.
| Venda do imóvel herdado | Venda da quota hereditária |
|---|---|
| O objeto da venda é o imóvel | O objeto da venda é a quota do herdeiro na herança |
| Pode exigir o acordo de todos os herdeiros | Pode ser efetuada individualmente pelo titular da quota |
| O comprador adquire o imóvel | O comprador passa a ocupar a posição do herdeiro na herança |
Quando a quota hereditária é vendida a uma pessoa estranha à herança, os restantes herdeiros podem beneficiar do direito de preferência, nos termos previstos no Código Civil. Isto significa que têm prioridade para adquirir essa quota nas mesmas condições acordadas com o terceiro comprador.
É de frisar que o adquirente da quota hereditária não passa automaticamente a ser proprietário de um imóvel concreto. Apenas sucede ao herdeiro vendedor na respetiva posição jurídica na herança, mantendo-se a partilha dos bens por realizar.
Como vender um imóvel herdado: passo a passo
Depois de confirmar que a venda é legalmente possível, o processo segue, em termos gerais, os seguintes passos:
Passo 1. Confirme a situação da herança
Verifique se já ocorreram as partilhas ou se o imóvel ainda integra uma herança indivisa.
Passo 2. Em caso de herança indivisa, obtenha o acordo dos herdeiros
Nesta situação, é obrigatório que todos os herdeiros cheguem a acordo quanto à venda do imóvel.
Passo 3. Reúna a documentação necessária
No caso de imóveis herdados, poderá ser necessário reunir documentação adicional que comprove a titularidade dos herdeiros e a transmissão do imóvel para a sua posse.
Passo 4. Analise os encargos fiscais
Verifique se a operação pode gerar Imposto do Selo, mais-valias em IRS ou beneficiar do regime de reinvestimento.
Passo 5. Celebre a escritura
Depois de reunidos os documentos, verificados os aspetos fiscais e acordadas as condições do negócio, a transmissão é formalizada através de escritura pública ou documento particular autenticado.
Como avaliar um imóvel herdado antes da venda
Antes de colocar um imóvel herdado à venda, é importante determinar o seu valor de mercado. O Valor Patrimonial Tributário (VPT) e o valor considerado para efeitos da herança têm finalidades essencialmente fiscais e podem diferir significativamente do preço pelo qual o imóvel poderá ser vendido.
| Evite basear o preço em... | Prefira utilizar... |
|---|---|
| Valor Patrimonial Tributário (VPT) | Avaliação do valor de mercado |
| Valor declarado para efeitos da sucessão | Comparação com imóveis semelhantes vendidos recentemente |
| Valor sentimental atribuído pelos herdeiros | Avaliação profissional ou ferramenta de estimativa imobiliária |
Na prática, o valor de mercado resulta da conjugação de vários fatores, entre os quais:
- Localização e envolvente;
- Estado de conservação;
- Área útil e distribuição das divisões;
- Eficiência energética;
- Procura por imóveis semelhantes na mesma zona.
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Venda de imóvel de herança paga imposto?
Sim. A venda de um imóvel herdado pode implicar o pagamento de impostos, mas a tributação varia consoante o imposto em causa e a situação concreta do herdeiro.
| Imposto | Valor/Taxa | Quando se aplica? |
|---|---|---|
| Imposto do Selo | 10% (salvo isenção) | Na transmissão gratuita por herança para herdeiros não abrangidos pela isenção |
| IRS sobre mais-valias | Tributação segundo as regras do Código do IRS | Quando a venda gera uma mais-valia tributável |
| Reinvestimento | Pode excluir total ou parcialmente a tributação | Quando estejam reunidos os requisitos legais |
Imposto do selo
A aquisição de um imóvel por herança pode estar sujeita a Imposto do Selo à taxa de 10%. Contudo, existe isenção para transmissões gratuitas a favor do cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes.
Assim, filhos, pais e cônjuges não pagam Imposto do Selo pela herança, enquanto irmãos, sobrinhos ou outros beneficiários podem estar sujeitos ao imposto.
IRS e mais-valias
Para calcular as mais-valias de um imóvel adquirido por herança, não é utilizado o preço que o falecido pagou originalmente pelo imóvel. Para efeitos de IRS, considera-se como valor de aquisição o valor que tenha sido considerado para efeitos de Imposto do Selo ou, caso exista isenção, o valor que serviria de base à liquidação desse imposto.
No caso dos imóveis, corresponde, em regra, ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) constante da matriz à data da transmissão por herança. É este valor que serve de ponto de partida para determinar a diferença entre o valor de aquisição e o valor de realização na posterior venda do imóvel.
Exemplo prático de cálculo das mais-valias
O cálculo das mais-valias depende do valor de aquisição considerado para efeitos fiscais, das despesas dedutíveis e da eventual aplicação de regimes de exclusão previstos na lei.
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Valor de aquisição para efeitos fiscais | 150.000 € |
| Valor de venda | 220.000 € |
| Comissão da imobiliária | -8.000 € |
| Obras de valorização elegíveis | -12.000 € |
| Mais-valia apurada | 50.000 € |
| Montante sujeito a IRS (50% da mais-valia) | 25.000 € |
Neste exemplo, a mais-valia obtida é de 50.000 €. No entanto, tratando-se de um residente fiscal em Portugal e não sendo aplicável qualquer regime de exclusão ou isenção, apenas 25.000 € serão, em regra, considerados para efeitos de tributação em IRS. O imposto efetivamente devido dependerá da situação fiscal do contribuinte, do seu rendimento coletável e das regras previstas no Código do IRS.
Para contribuintes não residentes em Portugal, podem aplicar-se regras de tributação específicas, pelo que é aconselhável obter aconselhamento fiscal antes da venda
Reinvestimento e regime de exclusão
Em determinadas situações, a venda de um imóvel herdado pode beneficiar do regime de exclusão de tributação das mais-valias, desde que o imóvel vendido constitua a habitação própria e permanente do contribuinte e sejam cumpridos os requisitos do Código do IRS.
Em termos gerais, o benefício aplica-se quando o valor obtido com a venda (deduzido da amortização de eventual crédito à habitação) é reinvestido na aquisição, construção ou ampliação de outra habitação própria e permanente, dentro dos prazos legalmente estabelecidos. O reinvestimento pode ser total ou parcial, sendo a exclusão da tributação proporcional ao montante reinvestido.
| Situação | Beneficia do regime de reinvestimento? |
|---|---|
| O imóvel vendido era habitação própria e permanente e o valor é reinvestido nos termos da lei | Sim |
| O reinvestimento é apenas parcial | Sim, mas a exclusão da tributação é proporcional |
| O imóvel herdado não era habitação própria e permanente | Regra geral, não |
| Não existe reinvestimento ou não são cumpridos os requisitos legais | Não |
Exemplo prático de reinvestimento
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Valor de venda da habitação própria e permanente | 300.000 € |
| Crédito à habitação liquidado com a venda | 50.000 € |
| Valor relevante para reinvestimento | 250.000 € |
| Valor reinvestido numa nova habitação própria e permanente | 250.000 € |
| Resultado: Exclusão total da tributação das mais-valias (desde que estejam reunidos os restantes requisitos legais) | |
Documentos necessários para venda de imóvel de herança
Além da documentação normalmente exigida na venda de qualquer imóvel, a venda de um imóvel herdado pode exigir a apresentação de documentos que comprovem a sucessão e a qualidade de herdeiro. A documentação necessária dependerá da fase em que a herança se encontra (indivisa ou já partilhada).
| Documento | Para que serve? | Onde obter? |
|---|---|---|
| Certidão de óbito | Comprova o falecimento do proprietário do imóvel. | Registo Civil online e Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) |
| Habilitação de herdeiros | Identifica oficialmente quem são os herdeiros da herança. | IRN, Cartório Notarial ou Balcão de Heranças |
| Escritura ou documento de partilha (quando aplicável) | Comprova que o imóvel foi adjudicado ao(s) herdeiro(s). | IRN, Cartório Notarial ou Balcão de Heranças |
| Procuração (quando aplicável) | Permite que um representante pratique os atos de venda em nome de um ou mais herdeiros. | Cartório Notarial ou advogado/solicitador, consoante o caso |
Independentemente de o imóvel ter sido adquirido por herança ou por outra forma, continuam a ser exigidos os documentos habitualmente necessários para a venda de imóveis.
| Documento | Obrigatório? |
|---|---|
| Caderneta predial | Sim |
| Certidão Permanente do Registo Predial | Sim |
| Licença de utilização (quando aplicável) | Regra geral, sim |
| Ficha Técnica da Habitação (quando aplicável) | Quando legalmente exigível |
| Certificado energético | Regra geral, sim |
Para conhecer a finalidade de cada documento, onde o obter, os respetivos custos e os prazos de emissão, consulte o nosso guia completo sobre os documentos necessários para vender casa.
Custos com documentação
A emissão dos documentos específicos da herança pode implicar o pagamento de emolumentos. Os valores atualmente praticados são os seguintes:
| Documento | Custo |
|---|---|
| Certidão de óbito | 10€ (online) ou 20€ (presencial) |
| Habilitação de herdeiros | 150€ (valor base, podendo acrescer emolumentos por consultas obrigatórias) |
| Escritura ou documento de partilha | 425€ (valor base, podendo acrescer outros emolumentos previstos na tabela do IRN) |
| Procuração (quando aplicável) | Valor variável, consoante a entidade que a lavra ou autentica |
É de notar que deve ainda contabilizar os encargos associados aos restantes documentos exigidos na venda de qualquer imóvel.
Base legal aplicada a imóveis herdados
- Código Civil, estipula as disposições relativas à sucessão hereditária, compropriedade, quinhão hereditário e direito de preferência.
- Código do IRS, define as regras relativas às mais-valias imobiliárias e ao regime de reinvestimento.
- Código do Imposto do Selo, aplica-se à tributação das transmissões gratuitas e respetivas isenções.
- Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho (Casa Pronta), relativo aos atos de transmissão de imóveis.
Erros comuns na venda de imóveis herdados
- Deixar avançar a venda sem confirmar se o imóvel já foi partilhado ou se continua integrado numa herança indivisa.
- Confundir a venda do imóvel com a venda da quota hereditária, que seguem regras diferentes.
- Ignorar os impactos fiscais da venda, nomeadamente o IRS sobre mais-valias e o eventual regime de reinvestimento.
- Definir o preço com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT), que pode ser muito diferente do valor de mercado.
- Iniciar o processo sem reunir toda a documentação necessária, atrasando ou comprometendo a escritura.
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Posso vender um imóvel herdado antes das partilhas?
Sim, desde que todos os herdeiros concordem com a venda. Enquanto a herança permanecer indivisa, nenhum herdeiro é proprietário exclusivo do imóvel, pelo que a decisão deve ser tomada conjuntamente ou através de representante com procuração válida.
Qual o imposto sobre venda de imóvel herdado?
Não existe um imposto específico sobre a venda de imóvel herdado. A venda pode gerar IRS sobre as mais-valias, enquanto o Imposto do Selo incide sobre a transmissão gratuita de bens, como sucede na herança ou na doação, podendo existir isenção para cônjuges, unidos de facto, descendentes e ascendentes.
A venda de um imóvel herdado paga sempre IRS?
Não. Apenas existe tributação se houver uma mais-valia tributável. Além disso, para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS, podendo ainda aplicar-se o regime de reinvestimento quando estejam reunidos os respetivos requisitos legais.
Posso vender apenas a minha parte da herança?
Sim, mas nesse caso não vende o imóvel, apenas a sua quota hereditária. Os restantes herdeiros podem beneficiar do direito de preferência quando a quota é transmitida a uma pessoa estranha à herança, nos termos previstos na lei.
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