O que saber sobre avaliações de imóveis para venda
Para saber como avaliar um imóvel para venda, é necessário determinar o preço médio do metro quadrado na região e efetuar uma análise comparativa dos preços reais de transação de imóveis com caraterísticas semelhantes.
- O valor do metro quadrado é apenas um valor de referência
- Esse valor de referência é depois ajustado em função das particularidades de cada imóvel
- Nos casos de imóveis destinados a gerar rendimentos, é também necessário verificar qual o rácio de receitas/despesas
Como calcular o metro quadrado de um imóvel para venda
O cálculo do valor do m² de um imóvel pode ser obtido através de uma regra de três simples. Para aplicar esta fórmula, é necessário conhecer o valor do imóvel e a sua área:
Preço médio por m² = Valor do imóvel ÷ Área do imóvel
Esta relação pode também ser adaptada para estimar o valor do imóvel, sendo necessário conhecer o preço médio por metro quadrado e a área do imóvel:
Valor do imóvel = Preço médio por m² × Área do imóvel
Contudo, a área é o único destes três elementos que pode ser verificado com precisão, uma vez que o valor do imóvel e do respetivo metro quadrado são valores algo subjetivos. Assim sendo, é aconselhável recorrer a plataformas especializadas, como o mapa de pesquisa do INE, que permite consultar os valores médios do metro quadrado por região.
É importante frisar que esta fórmula deve ser utilizada apenas para obter uma estimativa inicial de avaliação, pois existem inúmeros fatores físicos e qualitativos que não são tidos em conta.
Etapas para avaliar um imóvel para venda
Para saber como avaliar um imóvel para venda, há que conhecer as principais etapas de avaliação imobiliária.
| Etapa | Implicações práticas |
| Visita do avaliador ao local | Recolha de dados como o real estado de conservação do imóvel, número de divisões, localização, consumo energético e demais elementos qualificáveis |
| Verificação documental | É feita uma verificação aos documentos como a certidão do registo predial, a caderneta predial e, se aplicável, a licença de utilização, para confirmar que todas as áreas e utilizações do imóvel estão devidamente regularizadas |
| Estudo do mercado imobiliário local | O avaliador faz um estudo comparativo com outros imóveis da mesma tipologia e com as mesmas caraterísticas vendidos recentemente na mesma área |
| Ajustes ao valor de referência | Após calcular o valor de referência com base na análise comparativa, são feitos todos os ajustes necessários em função dos fatores de valorização/desvalorização do imóvel |
| Elaboração do relatório técnico | Com todas estas informações, o avaliador está então em condições de escrever o seu relatório de avaliação, onde vem referido o valor final da avaliação e os métodos utilizados para chegar a esse valor |
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Principais métodos usados em avaliações imobiliárias
Uma avaliação assenta num ou mais métodos específicos, conforme a tipologia do imóvel. Os três mais comuns correspondem ao método comparativo, ao método do rendimento e ao método do custo.
Método comparativo
Para imóveis residenciais, o método mais comum é o método comparativo, que consiste em analisar os preços de venda de imóveis semelhantes na mesma área, recentemente transacionados.
Exemplo prático
Imaginemos um T2 com 70m² de área privativa, situado no último andar de um prédio com elevador, com um terraço de 25m². O avaliador procede a uma análise de mercado e identifica três apartamentos semelhantes, vendidos recentemente na mesma zona.
| Estudo de caso | Área privativa | Fatores de valorização | Fatores de desvalorização | Valor de venda |
| Apartamento 1 | 75 m² | Elevador, varanda de 5 m² e garagem | – | 275 000€ |
| Apartamento 2 | 70 m² | Elevador e garagem | Não possui espaços exteriores | 265 000€ |
| Apartamento 3 | 80 m² | Elevador e varanda de 15 m² | Pouca oferta de estacionamento | 285 000€ |
Cálculo do preço por m² dos estudos de caso
- Apartamento 1: 275 000 € ÷ 75 m² = 3 667 €/m²
- Apartamento 2: 265 000 € ÷ 70 m² = 3 786 €/m²
- Apartamento 3: 285 000 € ÷ 80 m² = 3 563 €/m²
Cálculo do preço médio por m²: (3 667 + 3 786 + 3 563) ÷ 3 = 3 672 €/m²
Determinação do valor de referência: 70 m² × 3 672 €/m² = 257 040€
Depois, o avaliador procede aos ajustes necessários ao valor de referência:
| Fator | Ajustamento (meramente ilustrativo) |
| Terraço de 25m² | +6% |
| Último andar com elevador | +2% |
| Boa luminosidade e exposição solar | +2% |
Valorização total: +10%
257 040€ × 1,10 = 282 744€
Valor de mercado estimado: aproximadamente 280 000€ a 285 000€.
Método do rendimento
Este é o método mais utilizado para imóveis comerciais e industriais, pois a avaliação é feita na capacidade que o imóvel tem de gerar rendimentos.
Exemplo prático
Imaginemos um pequeno edifício de escritórios destinado a arrendamento. Para além das caraterísticas físicas do imóvel, o avaliador presta especial atenção às receitas e despesas, recorrendo depois à fórmula:
Valor do imóvel = Rendimento líquido anual ÷ Taxa de capitalização
| Receitas anuais | Valor | Despesas anuais | Valor |
| Rendas dos escritórios | 78 000€ | IMI e seguros | 5 000€ |
| Salas de reunião e estacionamento | 22 000€ | Manutenção e custos operacionais | 20 000€ |
| Receita total | 100 000€ | Despesa total | 25 000€ |
| Rendimento líquido100 000€ – 25 000€ = 75 000€ | |||
Assumindo que nas atuais condições de mercado a taxa de capitalização é de 5%, o valor do imóvel é calculado da seguinte forma:
Valor do imóvel = 75 000€ ÷ 0,05 = 1 500 000€
Após a determinação deste valor de referência, o avaliador poderá ainda proceder a pequenos ajustamentos em função do estado de conservação, localização e demais fatores aplicáveis.
Método do custo
Este método é tendencialmente utilizado em imóveis degradados ou em projetos de reabilitação que exijam um investimento inicial significativo.
Exemplo prático
Imaginemos uma antiga herdade com uma casa rural bastante degradada, cuja recuperação integral é necessária para a tornar novamente habitável.
O avaliador começa por estimar o valor do terreno e o custo de reconstrução das edificações existentes, recorrendo à fórmula:
Valor do imóvel = Valor do terreno + Custo de reconstrução – Depreciação
| Elemento | Valor |
| Valor do terreno | 120 000€ |
| Custo estimado de reconstrução | 280 000€ |
| Depreciação devido ao estado de degradação | -80 000€ |
| Valor do imóvel = 120 000 € + 280 000 € – 80 000 € | 320 000€ |
Perguntas frequentes
Como avaliar um imóvel para venda?
Para uma estimativa inicial, pode aplicar a fórmula do metro quadrado, mas para obter um valor de venda realista, é necessário efetuar um estudo de mercado e calcular a média de preços dos imóveis semelhantes recentemente vendidos na área.
Como calcular o preço de venda de um apartamento?
No caso dos apartamentos, a avaliação também abrange o prédio em que este se insere. Por isso, a análise comparativa deve centrar-se em apartamentos semelhantes entre si e inseridos em edifícios com o mesmo nível de conservação e de comodidades.
Quando vale a pena pedir uma avaliação profissional?
Uma avaliação profissional é vinculativa em processos de venda, heranças, partilhas e pedidos de financiamento. Nas transações entre particulares, uma estimativa de um agente imobiliário pode ser suficiente para definir um preço de venda inicial.
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