Quanto vale o meu imóvel?
Introduza a sua morada e clique no botão para aceder ao avaliador imobiliário da RealAdvisor.
Para saber como avaliar um imóvel para venda, é necessário determinar o preço médio do metro quadrado na região e efetuar uma análise comparativa dos preços reais de transação de imóveis com caraterísticas semelhantes.
O cálculo do valor do m² de um imóvel pode ser obtido através de uma regra de três simples. Para aplicar esta fórmula, é necessário conhecer o valor do imóvel e a sua área:
Preço médio por m² = Valor do imóvel ÷ Área do imóvel
Esta relação pode também ser adaptada para estimar o valor do imóvel, sendo necessário conhecer o preço médio por metro quadrado e a área do imóvel:
Valor do imóvel = Preço médio por m² × Área do imóvel
Contudo, a área é o único destes três elementos que pode ser verificado com precisão, uma vez que o valor do imóvel e do respetivo metro quadrado são valores algo subjetivos. Assim sendo, é aconselhável recorrer a plataformas especializadas, como o mapa de pesquisa do INE, que permite consultar os valores médios do metro quadrado por região.
É importante frisar que esta fórmula deve ser utilizada apenas para obter uma estimativa inicial de avaliação, pois existem inúmeros fatores físicos e qualitativos que não são tidos em conta.
Para saber como avaliar um imóvel para venda, há que conhecer as principais etapas de avaliação imobiliária.
| Etapa | Implicações práticas |
| Visita do avaliador ao local | Recolha de dados como o real estado de conservação do imóvel, número de divisões, localização, consumo energético e demais elementos qualificáveis |
| Verificação documental | É feita uma verificação aos documentos como a certidão do registo predial, a caderneta predial e, se aplicável, a licença de utilização, para confirmar que todas as áreas e utilizações do imóvel estão devidamente regularizadas |
| Estudo do mercado imobiliário local | O avaliador faz um estudo comparativo com outros imóveis da mesma tipologia e com as mesmas caraterísticas vendidos recentemente na mesma área |
| Ajustes ao valor de referência | Após calcular o valor de referência com base na análise comparativa, são feitos todos os ajustes necessários em função dos fatores de valorização/desvalorização do imóvel |
| Elaboração do relatório técnico | Com todas estas informações, o avaliador está então em condições de escrever o seu relatório de avaliação, onde vem referido o valor final da avaliação e os métodos utilizados para chegar a esse valor |
Quanto vale o meu imóvel?
Introduza a sua morada e clique no botão para aceder ao avaliador imobiliário da RealAdvisor.
Uma avaliação assenta num ou mais métodos específicos, conforme a tipologia do imóvel. Os três mais comuns correspondem ao método comparativo, ao método do rendimento e ao método do custo.
Para imóveis residenciais, o método mais comum é o método comparativo, que consiste em analisar os preços de venda de imóveis semelhantes na mesma área, recentemente transacionados.
Exemplo prático
Imaginemos um T2 com 70m² de área privativa, situado no último andar de um prédio com elevador, com um terraço de 25m². O avaliador procede a uma análise de mercado e identifica três apartamentos semelhantes, vendidos recentemente na mesma zona.
| Estudo de caso | Área privativa | Fatores de valorização | Fatores de desvalorização | Valor de venda |
| Apartamento 1 | 75 m² | Elevador, varanda de 5 m² e garagem | – | 275 000€ |
| Apartamento 2 | 70 m² | Elevador e garagem | Não possui espaços exteriores | 265 000€ |
| Apartamento 3 | 80 m² | Elevador e varanda de 15 m² | Pouca oferta de estacionamento | 285 000€ |
Cálculo do preço por m² dos estudos de caso
Depois, o avaliador procede aos ajustes necessários ao valor de referência:
| Fator | Ajustamento (meramente ilustrativo) |
| Terraço de 25m² | +6% |
| Último andar com elevador | +2% |
| Boa luminosidade e exposição solar | +2% |
Valorização total: +10%
257 040€ × 1,10 = 282 744€
Valor de mercado estimado: aproximadamente 280 000€ a 285 000€.
Este é o método mais utilizado para imóveis comerciais e industriais, pois a avaliação é feita na capacidade que o imóvel tem de gerar rendimentos.
Exemplo prático
Imaginemos um pequeno edifício de escritórios destinado a arrendamento. Para além das caraterísticas físicas do imóvel, o avaliador presta especial atenção às receitas e despesas, recorrendo depois à fórmula:
Valor do imóvel = Rendimento líquido anual ÷ Taxa de capitalização
| Receitas anuais | Valor | Despesas anuais | Valor |
| Rendas dos escritórios | 78 000€ | IMI e seguros | 5 000€ |
| Salas de reunião e estacionamento | 22 000€ | Manutenção e custos operacionais | 20 000€ |
| Receita total | 100 000€ | Despesa total | 25 000€ |
| Rendimento líquido100 000€ – 25 000€ = 75 000€ | |||
Assumindo que nas atuais condições de mercado a taxa de capitalização é de 5%, o valor do imóvel é calculado da seguinte forma:
Valor do imóvel = 75 000€ ÷ 0,05 = 1 500 000€
Após a determinação deste valor de referência, o avaliador poderá ainda proceder a pequenos ajustamentos em função do estado de conservação, localização e demais fatores aplicáveis.
Este método é tendencialmente utilizado em imóveis degradados ou em projetos de reabilitação que exijam um investimento inicial significativo.
Imaginemos uma antiga herdade com uma casa rural bastante degradada, cuja recuperação integral é necessária para a tornar novamente habitável.
O avaliador começa por estimar o valor do terreno e o custo de reconstrução das edificações existentes, recorrendo à fórmula:
Valor do imóvel = Valor do terreno + Custo de reconstrução – Depreciação
| Elemento | Valor |
| Valor do terreno | 120 000€ |
| Custo estimado de reconstrução | 280 000€ |
| Depreciação devido ao estado de degradação | -80 000€ |
| Valor do imóvel = 120 000 € + 280 000 € – 80 000 € | 320 000€ |
Para uma estimativa inicial, pode aplicar a fórmula do metro quadrado, mas para obter um valor de venda realista, é necessário efetuar um estudo de mercado e calcular a média de preços dos imóveis semelhantes recentemente vendidos na área.
No caso dos apartamentos, a avaliação também abrange o prédio em que este se insere. Por isso, a análise comparativa deve centrar-se em apartamentos semelhantes entre si e inseridos em edifícios com o mesmo nível de conservação e de comodidades.
Uma avaliação profissional é vinculativa em processos de venda, heranças, partilhas e pedidos de financiamento. Nas transações entre particulares, uma estimativa de um agente imobiliário pode ser suficiente para definir um preço de venda inicial.
