Síntese do processo de avaliação em imóveis comerciais
Para saber como avaliar um imóvel comercial em Portugal, há que conhecer os três métodos mais utilizados em avaliações e optar por aquele - ou aqueles - mais adequados para a sua utilização.
- Método do rendimento: baseia-se nas rendas atuais ou no potencial de rendimento do imóvel.
- Método comparativo: compara o imóvel com outros espaços comerciais semelhantes recentemente vendidos.
- Método do custo: estima o valor com base no custo de construção ou recuperação do imóvel.
Preço por m² em espaços comerciais
O método do metro quadrado permite obter uma estimativa do valor com base no mercado imobiliário na região. Para obter uma estimativa do valor médio do metro quadrado, deve comparar os valores de transação de imóveis semelhantes e manter-se informado quanto a estudos de mercado, como os estudos da CBRE ou da Cushman & Wakefield.
Exemplo: pequeno café de 40m², localizado numa área onde o valor médio do metro quadrado é de 2.500€
40 m² × 2.500 €/m² = 100.000€
Valor estimado do imóvel: 100.000€
Contudo, este valor é apenas um ponto de partida, pois ficam em falta todas as caraterísticas individuais do imóvel que podem ser entendidas como fatores de valorização.
Como calcular o valor de um imóvel comercial
O valor de um imóvel comercial depende não só das suas caraterísticas físicas, mas também da sua utilização e capacidade de gerar rendimento. Por esse motivo, os critérios de avaliação variam consoante o tipo de imóvel e também a utilização comercial pretendida.
| Tipo de imóvel comercial | Fatores de valorização |
| Lojas e espaços comerciais | Localização, visibilidade, tráfego pedonal, montras e estacionamento |
| Restaurantes e cafés | Localização, esplanada, extração de fumos, layout da cozinha e fluxo de clientes |
| Escritórios | Flexibilidade dos espaços, acessibilidades, eficiência energética e procura na zona |
| Armazéns e logística | Localização, acessos para veículos pesados e proximidade de eixos logísticos |
A situação contratual também pode ter um impacto significativo no valor do imóvel. Fatores como a existência de arrendatários, o valor da renda, a duração do contrato e o risco de vacância são frequentemente determinantes para investidores e compradores.
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Descobrir as melhores agênciasPrincipais métodos utilizados
Conhecida a fórmula do metro quadrado e os fatores de valorização gerais, dispomos de tudo o que precisamos para chegar a um valor realista e baseado em dados concretos, através do método comparativo e, se aplicável, do método de rendimento ou do método do custo.
Método comparativo
Tomemos como exemplo um restaurante de 100m², sem esplanada mas com boa visibilidade, situado numa zona onde se situam outros três estabelecimentos da mesma categoria recentemente vendidos, cada qual com características próprias:
| Restaurantes semelhantes | Área interior | Caraterísticas adicionais | Preço de transação | Preço por m² |
| A | 75 m² | Área interior mais pequena, mas com espaço exterior desobstruído. | 251.250€ | 3.350 €/m² |
| B | 120 m² | Área maior, mas pouca visibilidade e não dispõe de esplanada. | 348.000€ | 2.900 €/m² |
| C | 100 m² | Mesma dimensão, mas dispõe de um pequeno parque de estacionamento. | 335.000€ | 3.350 €/m² |
| Valor médio do metro quadrado: (3.350 € + 2.900 € + 3.350 €) ÷ 3 = 3.200 €/m² Estimativa inicial do valor do imóvel: 100 m² × 3.200 €/m² = 320.000 € | ||||
Agora, falta ajustar o valor inicial aos fatores de valorização:
Ajustes indicativos:
- Boa visibilidade: +4%
- Ausência de esplanada: -3%
- Ausência de estacionamento: -2%
Ajuste total: -1%
Valor ajustado:
320.000 € × 0,99 = 316.800 €
Método do rendimento
O método do rendimento é frequentemente utilizado na avaliação de imóveis comerciais destinados a arrendamento ou a exploração económica. O objetivo é estimar o valor do imóvel com base no rendimento líquido que o imóvel gera ou poderá gerar no mercado.
Ao analisar um imóvel arrendado, os avaliadores consideram não apenas a renda atual, mas também a renda de mercado. Um imóvel arrendado abaixo do valor praticado na zona poderá valer mais do que o rendimento atual sugere, enquanto o inverso também pode acontecer.
Depois de apurado o rendimento líquido anual, aplica-se uma taxa de capitalização (yield) para estimar o valor do imóvel.
Em termos gerais, quanto mais baixa for a yield, maior será o valor do imóvel. Pelo contrário, yields mais elevadas refletem normalmente um risco superior e conduzem a avaliações mais baixas.
Valor do imóvel = Rendimento líquido anual ÷ Yield
Supondo um rendimento líquido anual de 75.000 € e uma yield de 4,5%:
75.000 € ÷ 0,045 = 1.666.667 €
Método do custo
O método do custo é frequentemente utilizado em imóveis comerciais com utilizações especializadas ou com poucas transações comparáveis no mercado, como armazéns industriais, oficinas ou postos de abastecimento.
Nestes casos, o objetivo consiste em estimar o custo de reposição ou construção de um imóvel equivalente. A este valor deduz-se a depreciação acumulada, que pode resultar da idade, do estado de conservação ou de fatores de obsolescência.
A fórmula usada é:
Valor do imóvel = Valor do terreno + Custo de construção – Depreciação
Imaginemos um armazém logístico com uma área de 500m² com alguns sinais de desgaste, numa zona sem imóveis comparáveis.
Valor estimado do terreno: 120.000 €
Custo de construção de um armazém semelhante: 900 €/m²
Custo de construção total: 500 m² × 900 €/m² = 450.000 €
Depreciação estimada: 10%, ou seja, 45.000 €
Valor estimado do imóvel: 120.000€ + 450.000€ – 45.000€ = 525.000€
Neste exemplo, o armazém apresenta um valor estimado de 525.000 €, refletindo o custo atual de construção de um imóvel equivalente, ajustado à depreciação e acrescido do valor do terreno.
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Perguntas frequentes
Como avaliar um imóvel comercial para venda?
O imóvel pode ser avaliado através do método comparativo ou do rendimento, dependendo da utilização pretendida. Em casos como falta de imóveis comparáveis ou necessidade de obras mais profundas, poderá ainda aplicar-se o método do custo.
É necessário recorrer a um avaliador para transações particulares?
Não é obrigatório, mas é recomendável. Isto porque uma avaliação profissional reduz o risco de sobrevalorização ou subavaliação do imóvel, além de facilitar negociações, financiamento bancário e processos fiscais ou jurídicos.
Quanto custa uma avaliação profissional em imóveis comerciais?
O valor das avaliações profissionais oscila entre os 200€ e os 600€, havendo casos em que pode exceder os 1.000€. O valor é determinado pela área do imóvel, pela finalidade da avaliação e pelo nível de complexidade da análise técnico-financeira exigida.
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