O que saber sobre os custos de avaliações imobiliárias
Para saber quanto custa avaliar um imóvel, é necessário ter em conta a sua tipologia e a sua utilização pretendida.
- Uma avaliação profissional pode custar entre 150€ e mais de 1 000€, dependendo da complexidade do imóvel.
- As avaliações solicitadas por entidades financeiras têm tendencialmente preços predefinidos.
- No caso das avaliações independentes, a negociação é feita diretamente entre o cliente e o avaliador.
Quanto custa a avaliação de um imóvel em Portugal?
O preço da avaliação de um imóvel varia conforme o tipo e finalidade da avaliação. Para uma estimativa inicial, pode recorrer a ferramentas de avaliação online. Por sua vez, uma avaliação formal realizada por um perito qualificado é um serviço com custos associados.
Este tipo de avaliação é habitualmente solicitado em situações como crédito à habitação, processos de compra e venda, partilhas, heranças e outras situações em que é necessário determinar o valor de mercado de um imóvel com maior rigor.
| Tipo de avaliação | Valor indicativo | Cenários aplicáveis |
| Avaliação online | Tendencialmente gratuita | Obtenção de uma estimativa inicial de valor |
| Opinião de agência imobiliária | Gratuita ou incluída no serviço de mediação | Preparação de venda e definição do preço pedido pelo proprietário |
| Avaliação bancária | Entre 200€ a 300€ (acresce Imposto do Selo) | Crédito à habitação, transferência de crédito e constituição de hipoteca |
| Avaliação profissional independente | Entre 150€ a 500€ (para imóveis habitacionais correntes) | Venda, compra, partilhas, heranças, divórcio, tomada de decisões patrimoniais |
| Avaliação especializada | Pode ultrapassar os 500€ | Aplica-se sobretudo a imóveis comerciais, prédios, propriedades agrícolas, empreendimentos turísticos, patrimónios imobiliários complexos ou avaliações para fins judiciais |
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Fatores que influenciam o custo da avaliação de um imóvel
Existem diversos fatores que influenciam o valor cobrado para avaliação de imóveis. Os principais fatores relacionam-se com o perfil do avaliador e com o tipo de imóvel, as suas dimensões e o grau de complexidade de trabalho técnico.
Perfil do avaliador:
- Avaliador independente: o preço depende da finalidade da avaliação, da complexidade do trabalho técnico e da própria experiência do avaliador.
- Avaliações solicitadas por entidades financeiras: quando a avaliação é requerida por bancos, o custo costuma estar definido nos preçários da entidade.
Tipologia do imóvel avaliado:
- Imóveis habitacionais: normalmente, os apartamentos e moradias são mais fáceis de avaliar, pois existe um número maior de imóveis comparáveis no mercado.
- Terrenos e imóveis não habitacionais: terrenos para construção e imóveis comerciais requerem frequentemente análises adicionais relacionadas com a respetiva utilização, enquadramento urbanístico ou potencial de exploração económica.
- Imóveis com caraterísticas especiais: propriedades agrícolas, empreendimentos turísticos, património histórico ou conjuntos imobiliários compostos por vários ativos exigem relatórios técnicos mais detalhados.
O que está incluído no preço da avaliação imobiliária?
As avaliações realizadas por peritos avaliadores abrangem um conjunto de tarefas que exigem conhecimentos especializados sobre mercado imobiliário, metodologias de avaliação e enquadramento legal. Em termos gerais, o pagamento deste serviço inclui:
Inspeção presencial do imóvel
O avaliador procede à recolha de dados no local quanto às caraterísticas físicas do imóvel e aos seus fatores qualitativos.
Recolha e análise de documentação
Os dados recolhidos são verificados através da respetiva documentação. Estes documentos tendencialmente incluem a caderneta predial, a certidão do registo predial, licenças urbanísticas e demais elementos necessários.
Análise de condicionantes legais
No caso de imóveis comerciais e terrenos, a documentação inclui as respetivas permissões e condicionantes de utilização. Nestas situações, pode ser necessário consultar elementos como o plano municipal de ordenamento do território, licenças de construção, licenças de utilização, comunicações prévias e pareceres relevantes de entidades públicas. O objetivo é verificar se a utilização pretendida é compatível com o enquadramento legal e urbanístico aplicável ao imóvel.
Análise do mercado imobiliário local
Em seguida, o avaliador procede à análise do mercado imobiliário local e aplica os métodos mais adequados. Esta etapa exige um estudo detalhado da oferta e da procura no mercado local. Exige ainda a análise dos preços de transação de imóveis semelhantes e do real impacto dos fatores qualitativos. No caso de imóveis comerciais ou destinados a investimento, é também necessário determinar uma yield condizente com o nível de risco, a localização e o potencial de rendimento.
Relatório final de avaliação
Concluídas todas as análises, o avaliador elabora um relatório técnico que reúne as informações recolhidas ao longo do processo. Este documento inclui a identificação e descrição do imóvel, acompanhada de registos fotográficos, a análise documental e estudos de mercado. O avaliador também explica os métodos de avaliação utilizados, por forma a que o proprietário entenda como é que se chegou ao valor final.
De acordo com a Lei n.º 24/2023, de 29 de maio, no caso de se tratar de uma avaliação imobiliária solicitada por uma entidade financeira, o relatório deve ficar disponível 10 dias após a sua receção.
Perguntas frequentes
Quanto cobra um avaliador de imóveis?
Os honorários variam em função da finalidade da avaliação, da tipologia do imóvel e da complexidade do trabalho técnico exigido. Como tal, os valores podem ir desde 150€ até acima dos 1 000€.
Que tipologias têm avaliações mais caras?
Os imóveis comerciais mais robustos, os terrenos para construção, os edifícios industriais e demais categorias que exijam análises técnicas, legais e fiscais complementares têm tendencialmente custos acrescidos.
Uma avaliação requerida pelo banco custa o mesmo que uma avaliação independente?
Normalmente, não. Os preços praticados pelos bancos encontram-se predefinidos, enquanto as avaliações independentes são negociadas diretamente entre o cliente e o avaliador. Por isso, os custos tendem a ser diferentes.
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