Comissão imobiliária em venda de imóveis: o essencial
- Não existe uma comissão imobiliária fixada por lei: o valor é acordado entre o cliente e a mediadora no Contrato de Mediação Imobiliária (CMI).
- 5% + IVA é uma comissão frequentemente praticada no mercado residencial, mas podem ser acordadas percentagens diferentes ou uma remuneração fixa.
- A comissão é normalmente paga pelo vendedor, por ser geralmente quem contrata a mediadora, embora o cliente também possa ser um comprador.
- O pagamento é, em regra, devido com a conclusão do negócio, podendo ocorrer no CPCV se essa condição estiver prevista no CMI.
Comissão sobre venda de imóvel: o que é e como funciona?
A comissão imobiliária é a remuneração paga à empresa de mediação pelos serviços contratados para promover e concretizar a venda de um imóvel. Em Portugal, o seu valor não é fixado por lei: o Contrato de Mediação Imobiliária (CMI) deve indicar se a remuneração é fixa ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável, nos termos do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
Na prática, o custo depende do modelo de remuneração acordado, do preço de venda e das condições e serviços previstos no CMI.
Como é calculada a percentagem da imobiliária da venda de imóvel?
Não existe uma percentagem legal obrigatória. A comissão é livremente acordada no CMI e pode corresponder a uma percentagem do preço efetivo da venda ou a um montante fixo, acrescidos de IVA.
No mercado residencial, 5% + IVA é uma comissão frequentemente praticada, embora se trate de uma referência de mercado e não de uma percentagem oficial ou legalmente estabelecida. Em Portugal continental, uma comissão de 5% acrescida de IVA corresponde, na prática, a um custo total equivalente a 6,15% do preço de venda.
Nos imóveis comerciais aplica-se o mesmo regime legal: não existe uma tabela específica e a remuneração é negociada em função do negócio, podendo ser percentual ou fixa. O próprio modelo oficial de CMI admite estas duas modalidades.
Tabela indicativa de honorários de intermediação imobiliária
| Modelo | Cálculo | Comissão sem IVA | IVA (23%) | Total |
|---|---|---|---|---|
| Comissão percentual | Preço de venda x percentagem acordada | €300.000 × 5% = €15.000 | €3.450 | 18.450 € |
| Comissão fixa | Montante acordado no CMI | Ex.: 5.000 € | 1.150 € | 6.150 € |
O método de cálculo é o mesmo para diferentes tipos de habitação. Assim, a comissão de venda de apartamento ou de uma moradia depende da percentagem ou do valor fixo acordado no CMI.
Nota: os valores apresentados são meramente indicativos e podem variar conforme a agência e o tipo de serviços prestados.
Quem paga a comissão da venda de imóvel?
A comissão é paga pelo cliente que contratou a mediadora. Numa venda, esse cliente é normalmente o proprietário, pelo que é geralmente o vendedor quem suporta o custo. O comprador também pode pagar uma remuneração se tiver celebrado o seu próprio CMI com uma mediadora.
A comissão do agente imobiliário ou comissão do consultor imobiliário não constitui, em regra, um custo separado para o cliente: a remuneração acordada no CMI é paga à empresa de mediação imobiliária.
Quando suportada pelo vendedor e devidamente comprovada, a comissão de mediação imobiliária pode ser considerada no cálculo da mais-valia como uma despesa necessária e efetivamente suportada com a alienação do imóvel, nos termos do artigo 51.º do Código do IRS. O vendedor deve, por isso, conservar a respetiva fatura e os elementos que comprovem a despesa e a sua relação com a venda.
Quando é feito o pagamento da comissão da agência imobiliária?
Regra geral, o direito à remuneração depende da conclusão e perfeição do negócio. Se existir um contrato-promessa e o CMI previr o pagamento da comissão nessa fase, o valor pode ser pago, total ou parcialmente, com a celebração do CPCV.
A jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal de Justiça considera este pagamento uma antecipação da remuneração, mantendo o direito definitivo à comissão dependente da concretização do negócio, sem prejuízo das situações especiais previstas na lei.
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Descobrir as melhores agênciasEm que casos é possível contestar o pagamento de comissão imobiliária?
O pagamento da comissão pode ser contestado quando não estão reunidos os pressupostos legais ou contratuais que conferem à mediadora o direito à remuneração. A análise depende, sobretudo, do CMI celebrado, da intervenção efetiva da agência e da existência ou não de exclusividade. Os cenários mais comuns são:
- O negócio não foi concluído: em regra, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo contrato de mediação.
- Não existe nexo causal com a atuação da mediadora: pode haver fundamento para contestar a comissão quando a atividade da mediadora não tenha contribuído de forma causal para a concretização do negócio, sem prejuízo das regras específicas dos contratos em exclusividade.
- As condições previstas no CMI não foram cumpridas: a comissão pode ser discutida quando a mediadora exige uma remuneração que não corresponde às condições, ao valor ou ao momento de pagamento contratualmente acordados.
- O CMI apresenta irregularidades legais: a falta de forma escrita ou de elementos obrigatórios pode afetar a validade do contrato. A eventual nulidade, contudo, não implica necessariamente ausência de consequências financeiras.
Importa considerar duas exceções. A comissão pode ser devida após o termo do CMI se o negócio resultar da atividade anteriormente desenvolvida pela mediadora. Além disso, nos contratos em regime de exclusividade, o artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013 prevê o direito à remuneração quando o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário.
A exclusividade vigora durante o prazo estabelecido no CMI. A lei não fixa um prazo específico de seis meses para os contratos em exclusividade; quando o contrato de mediação é omisso quanto à sua duração, considera-se celebrado por um período de seis meses.
Que serviços estão abrangidos pela comissão paga à imobiliária?
A mediação imobiliária compreende, nomeadamente, a procura de interessados, a promoção do negócio e a recolha de informação relevante sobre os imóveis e negócios pretendidos. Os serviços efetivamente incluídos na comissão dependem do CMI, que deve identificar separadamente eventuais serviços acessórios.
| Serviço | Enquadramento |
|---|---|
| Promoção e divulgação do imóvel | Integra a atividade de mediação e pode incluir os meios de comercialização acordados |
| Procura e angariação de potenciais compradores | Função central da mediação imobiliária |
| Recolha de informação sobre o imóvel e o negócio | Integra legalmente a atividade de mediação |
| Organização e acompanhamento de visitas | Pode integrar os serviços de comercialização acordados com a agência |
| Intermediação e negociação com interessados | Pode integrar a atuação necessária à aproximação das partes e concretização do negócio |
| Acompanhamento do processo até à conclusão | Depende do âmbito dos serviços contratados |
| Obtenção de documentação | Pode ser contratada como serviço adicional, incluído ou cobrado separadamente |
| Outros serviços acessórios | Devem ser discriminados no CMI |
Posso solicitar uma avaliação de imóvel a uma agência de mediação imobiliária?
Uma mediadora não pode realizar uma avaliação imobiliária formal de um imóvel que seja objeto da sua mediação, nos termos do artigo 17.º da Lei n.º 15/2013.
Pode, contudo, fornecer informação de mercado e uma estimativa comercial do preço de venda. Esta não substitui uma avaliação formal realizada por um profissional habilitado, como a exigida por instituições financeiras em determinados processos de crédito.
Pode também aceder à ferramenta de avaliação online da RealAdvisor para obter uma avaliação gratuita e em poucos minutos do seu imóvel.
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É possível solicitar menos serviços e reduzir o valor da comissão?
Sim, desde que a mediadora aceite e as condições acordadas sejam refletidas no Contrato de Mediação Imobiliária (CMI). A legislação portuguesa não estabelece uma comissão mínima nem um pacote único de serviços.
É possível negociar, antes da assinatura, um âmbito de serviços mais limitado, uma percentagem inferior ou um valor fixo. A redução dos serviços, contudo, não implica automaticamente uma comissão inferior: o valor depende do acordo entre as partes.
Erros mais comuns na avaliação de comissões imobiliárias
- Assumir que existe uma comissão legal: a lei não fixa uma percentagem obrigatória; a remuneração é acordada no CMI.
- Comparar apenas percentagens: duas agências com a mesma comissão podem oferecer serviços e condições contratuais substancialmente diferentes.
- Esquecer o IVA: o CMI deve identificar a taxa de IVA aplicável à remuneração.
- Não verificar a base de cálculo: confirme se a percentagem incide sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado.
- Ignorar o momento do pagamento: a comissão pode ser devida na escritura ou já no CPCV, quando o contrato assim o estabelecer.
- Desvalorizar a cláusula de exclusividade: pode alterar significativamente as condições em que a mediadora adquire direito à remuneração.
- Confundir mediação com serviços acessórios: documentação e outros serviços adicionais podem ter custos próprios, pelo que o CMI deve ser analisado antes da assinatura.
- Não confirmar a licença AMI: verifique no IMPIC se a empresa está devidamente licenciada para exercer atividade de mediação imobiliária.
Perguntas frequentes
O que é um contrato de comissão imobiliária?
A expressão contrato de comissão imobiliária é utilizada informalmente para designar o acordo celebrado com uma agência. Em Portugal, a designação legal é Contrato de Mediação Imobiliária (CMI), documento que estabelece, entre outros elementos, a remuneração, forma de pagamento e condições de prestação do serviço.
Posso negociar a comissão imobiliária antes de contratar uma agência?
Sim. A lei não estabelece uma percentagem mínima ou obrigatória, pelo que o valor pode ser negociado antes da assinatura do CMI. É aconselhável comparar não apenas a comissão, mas também os serviços incluídos, condições de exclusividade, duração do contrato e eventuais custos adicionais.
A agência tem direito à comissão se eu desistir de vender?
Depende. Em regra, a comissão pressupõe a concretização do negócio. Contudo, num CMI em regime de exclusividade, pode ser devida remuneração se a venda não se concretizar por causa imputável ao proprietário, desde que estejam reunidos os pressupostos previstos na lei e no contrato.
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