Síntese do processo de avaliação imobiliária em Portugal
A avaliação imobiliária procura determinar o valor mais provável de um imóvel no mercado atual. Para tal, o avaliador procede a uma análise detalhada do imóvel, estruturada por etapas:
- Recolha de dados no local, desde as características físicas até aos fatores qualitativos.
- Comparação do imóvel em análise com imóveis semelhantes, num contexto de análise de mercado.
- Ajuste do valor de base em função das caraterísticas específicas do imóvel, como luz natural, paisagem circundante e demais elementos qualificáveis.
- Fixação de um intervalo de valor condizente com as oscilações do mercado imobiliário local.
Etapas da avaliação de imóveis
Para entender como funciona a avaliação de um imóvel, importa compreender exatamente quais as etapas que os peritos avaliadores seguem para obter valores realistas e em conformidade com as condições do mercado imobiliário.
Visita do avaliador ao local
A primeira etapa de uma avaliação imobiliária consiste na visita do perito avaliador à propriedade, onde são analisados fatores como:
- Área útil e área bruta
- Número de quartos e de casas de banho
- Ano de construção
- Estado de conservação
- Certificação energética
- Existência de garagem, arrecadação ou espaços exteriores
- Qualidade dos materiais e acabamentos
Análise da localização
A localização continua a ser um dos elementos mais importantes da avaliação imobiliária. Geralmente, o avaliador presta atenção a:
- Acessibilidade rodoviária
- Proximidade de transportes públicos
- Acesso a escolas, hospitais e serviços públicos
- Oferta comercial
- Segurança da zona
- Potencial de valorização futura
Segundo dados do INE, as diferenças de preços entre regiões e até entre freguesias do mesmo concelho podem ser bastante significativas, o que reforça a importância deste critério.
Estudo do mercado local
Nesta etapa observam-se:
- Preços médios de transação
- Evolução recente do mercado
- Oferta disponível
- Procura existente
- Tempo médio de venda dos imóveis na zona
Comparação com imóveis semelhantes
Nesta fase, o avaliador recorre aos dados recolhidos no local e a dados de mercado provenientes de transações recentes para identificar propriedades comparáveis na mesma zona ou em localizações semelhantes.
Por exemplo, imagine um apartamento T3 em Braga com 120m².
Se imóveis semelhantes vendidos recentemente na mesma zona apresentarem valores entre 250 000€ e 270 000€, essa informação servirá como referência para a avaliação.
Ajustamentos ao valor obtido
É nesta fase que a avaliação se torna mais personalizada, pois o avaliador irá agora considerar os fatores qualitativos que realisticamente se enquadram no mercado imobiliário, tais como:
- Remodelações recentes
- Vistas desafogadas
- Exposição solar e luz natural
- Qualidade dos espaços exteriores
- Nível de privacidade
Definição de um intervalo de valor
Uma avaliação rigorosa raramente apresenta um valor exato. Normalmente, o avaliador define um intervalo de valor, por forma a acomodar:
- Oscilações de oferta/procura
- Margens de negociação
- Alterações de mercado a curto prazo
Diferença entre avaliação imobiliária e valor de mercado
A avaliação imobiliária e o valor de mercado não são sinónimos, embora surjam no mesmo tipo de contextos. Assim, para compreender como funciona a avaliação de um imóvel, importa conhecer a diferença entre estes dois conceitos.
A avaliação imobiliária corresponde a uma estimativa realista do valor mais provável de um imóvel num determinado momento, baseada na análise realizada pelo avaliador, enquanto o valor de mercado corresponde ao preço pelo qual o imóvel acaba efetivamente por ser transacionado.
Por exemplo, um imóvel pode ser avaliado em 300 000 €, mas acabar por ser vendido por 315 000 € devido a uma procura particularmente elevada por imóveis com caraterísticas semelhantes na mesma localização.
Da mesma forma, poderá ser vendido por um valor inferior ao da avaliação caso surjam fatores que reduzam o interesse dos potenciais compradores, como a necessidade de obras ou uma diminuição da procura no momento da venda.
Avaliação de diferentes tipos de imóveis
Para saber como é feita a avaliação de um imóvel, há que ter presente que tanto os critérios utilizados variam conforme a utilização pretendida para a propriedade em análise. Como tal, apresentamos uma breve síntese dos principais fatores de avaliação imobiliária aplicados em diferentes categorias de imóveis.
| Imóveis residenciais | Imóveis comerciais | Terrenos | |
| Objetivo | Determinar o valor de mercado para compra, venda ou financiamento habitacional. | Calcular o valor do imóvel com base na sua capacidade de gerar retorno financeiro. | Determinar o valor do terreno em função do seu potencial de utilização, edificabilidade ou exploração económica |
| Principais elementos avaliados | Localização Área habitacional Estado de conservação Preços de venda de imóveis semelhantes na mesma zona | Rendas praticadas Taxa de ocupação Localização comercial Visibilidade Potencial de rentabilidade | Classificação no PDM Área edificável Topografia Acesso a infraestruturas e telecomunicações |
| Fatores adicionais | Caraterísticas como garagem, elevador, exposição solar, vistas e qualidade dos acabamentos podem influenciar significativamente a avaliação. | Elementos como fluxo pedonal, acessibilidade, visibilidade comercial e perfil dos clientes da zona podem ter um impacto relevante no valor. | Alterações ao enquadramento urbanístico ou à capacidade construtiva podem provocar variações significativas no valor do terreno. |
Quanto vale o meu imóvel?
Introduza a sua morada e clique no botão para aceder ao avaliador imobiliário da RealAdvisor.
Quando é necessário pedir uma avaliação imobiliária?
Uma avaliação imobiliária pode ser legalmente solicitada em diversos cenários. Em Portugal, os cenários mais comuns dividem-se em:
Compra, venda ou arrendamento de imóveis: a avaliação permite determinar um valor de mercado realista, servindo de referência para definir preços de venda e de arrendamento.
Empréstimos bancários e hipotecas: as instituições financeiras exigem normalmente uma avaliação para determinar o valor do imóvel que servirá de garantia ao financiamento e calcular o montante máximo do crédito.
Pedido de seguros: a avaliação permite contratar uma cobertura ajustada ao risco efetivamente existente.
Partilhas e heranças: uma avaliação vinculativa do valor do imóvel facilita uma distribuição mais equitativa dos bens.
Aprovação de projetos imobiliários: os investidores recorrem frequentemente a avaliações para analisar a viabilidade económica de empreendimentos e estimar o potencial retorno do investimento.
Erros mais comuns no processo de avaliação imobiliária
Apesar da avaliação imobiliária assentar em critérios técnicos e dados de mercado, é comum surgirem interpretações erradas que podem levar a expetativas pouco realistas por parte do vendedor ou do comprador. Por forma a tomar decisões mais informadas, deixamos uma breve síntese dos erros mais comuns em avaliações não-profissionais.
- Tomar o valor da avaliação como preço de venda garantido
Uma avaliação estima o valor mais provável de mercado num determinado momento, mas não garante o preço final pelo qual o imóvel será vendido. - Ignorar as condições específicas do mercado local
A procura, a oferta e a dinâmica imobiliária variam significativamente entre regiões e até entre bairros e ruas, influenciando diretamente o valor do imóvel. - Basear expetativas apenas em anúncios imobiliários
Os preços anunciados refletem as expetativas dos vendedores e nem sempre correspondem aos valores praticados nas transações. - Desvalorizar o impacto do estado de conservação do imóvel
O desgaste dos materiais ou falta de modernização podem reduzir significativamente o valor atribuído ao imóvel. - Considerar apenas o preço por metro quadrado
Embora seja um indicador útil, o preço por metro quadrado não considera as caraterísticas físicas nem os fatores qualitativos do imóvel, sendo por isso um valor de referência.
Links úteis:
Pode consultar os preços médios de habitação por região através da base de dados do INE.
Para certidões e informações sobre o registo predial, basta aceder ao balcão digital do Instituto dos Registos e Notariado:
No caso de imóveis comerciais, consulte os estudos de mercado atualizados do CBRE.
Perguntas frequentes
Numa avaliação imobiliária, como são feitos os ajustes ao valor de referência?
O avaliador compara o imóvel com propriedades semelhantes e ajusta o valor em função das diferenças identificadas. Aspetos como estado de conservação, garagem, eficiência energética ou localização podem influenciar o resultado final.
Quais os documentos necessários para uma avaliação imobiliária?
Normalmente são solicitados documentos como a caderneta predial, a certidão permanente e o certificado energético. Esta documentação permite confirmar as caraterísticas legais e técnicas do imóvel.
É possível aumentar o valor de um imóvel antes da avaliação?
Sim, pequenas melhorias e reparações podem contribuir para uma avaliação mais favorável. Contudo, procure sempre avaliar se o valor desse investimento é proporcional ao potencial acréscimo de valor do imóvel.
Portugal
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
United Kingdom