Venda de imóvel com ou sem agência: síntese essencial
- Vender sem agência evita o pagamento de comissão, mas exige gerir diretamente todo o processo desde a divulgação até à conclusão da venda.
- Recorrer a uma agência reduz o envolvimento direto do proprietário e permite beneficiar da experiência da mediadora, mediante o pagamento da remuneração acordada
- A comissão não tem uma percentagem obrigatória por lei, sendo comum rondar os 5% + IVA.
- A melhor opção depende do tempo, experiência e complexidade da venda de cada proprietário.
- Vender diretamente não impede recorrer a apoio especializado em questões jurídicas, fiscais ou técnicas.
Quando compensa vender com ou sem agência imobiliária?
Vender sem agência pode compensar quando o proprietário tem tempo, conhecimento do mercado e disponibilidade para gerir diretamente a divulgação, as visitas, a negociação e a documentação.
Então, porquê contratar uma imobiliária?
Recorrer a uma imobiliária tende a ser mais vantajoso para quem pretende delegar estas tarefas e beneficiar da experiência e dos canais de divulgação da mediadora, assumindo em contrapartida o pagamento da comissão.
| Cenário | Melhor opção | Porquê? |
|---|---|---|
| Tem experiência no mercado imobiliário e disponibilidade para acompanhar todo o processo | Sem agência | Permite assumir diretamente a divulgação, visitas e negociação, evitando o pagamento da comissão de mediação. |
| Já tem um potencial comprador interessado | Sem agência | A necessidade de promoção e procura de compradores é menor, reduzindo o valor acrescentado da mediação. |
| Pretende reduzir ao máximo os custos da venda | Sem agência | Evita a comissão imobiliária, embora possa continuar a ter outros custos com documentação, divulgação ou apoio jurídico. |
| Tem pouco tempo ou disponibilidade para gerir contactos e visitas | Com agência | A agência assume grande parte da promoção do imóvel, filtragem de interessados, visitas e acompanhamento do processo. |
| Tem pouca experiência na venda de imóveis | Com agência | O acompanhamento profissional pode facilitar a definição do preço, a negociação e a gestão das diferentes etapas da venda. |
| O imóvel é difícil de vender ou destina-se a um público específico | Com agência | Uma agência pode proporcionar maior exposição e acesso a uma carteira de potenciais compradores e canais de divulgação. |
| A venda envolve uma situação mais complexa | Com agência + apoio especializado, quando necessário | A mediação pode facilitar a coordenação do processo, embora questões jurídicas, fiscais ou técnicas possam exigir advogado, solicitador ou outro profissional especializado. |
Como funciona a venda de imóvel através de uma imobiliária?
Uma agência imobiliária atua como intermediária entre o proprietário e potenciais compradores, procurando interessados para a concretização da venda. Dependendo dos serviços contratados, pode também tratar da promoção do imóvel, organização de visitas, negociação e obtenção de documentação necessária ao negócio.
O pagamento pelos serviços solicitados é feito através de uma comissão, que pode ser percentual ou fixa. Em Portugal, é comum encontrar comissões em torno de 5% do preço de venda, acrescidas de IVA. No entanto, a lei não estabelece uma percentagem obrigatória: a remuneração da mediadora é acordada entre as partes e definida no CMI.
A relação entre a agência e o vendedor é regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro1, e deve ser formalizada através de um contrato de mediação imobiliária (CMI).
Serviços prestados pelas agências imobiliárias
A principal atividade da mediadora consiste em procurar potenciais compradores para o imóvel. A lei permite ainda a prestação de outros serviços relacionados com a concretização do negócio, desde que sejam legalmente admissíveis e, quando aplicável, estejam previstos no contrato.
Promoção e divulgação do imóvel
A maioria das agências imobiliárias dispõe dos meios necessários para criar anúncios mais apelativos e direcionados para o perfil de comprador pretendido.
Este trabalho pode incluir a sessão fotográfica, a redação do texto, destacando as características mais relevantes da propriedade, e a sua divulgação em portais imobiliários, redes sociais, no website da agência e noutros canais de promoção.
Organização de visitas presenciais
As agências também podem gerir as visitas ao local, incluindo o acompanhamento presencial de potenciais compradores. Algumas promovem ainda dias de casa aberta, concentrando várias visitas num determinado período para dar a conhecer a propriedade a um maior número de interessados.
Prospeção e recolha de informação
A Lei n.º 15/2013 inclui na atividade de mediação a prospeção e recolha de informações destinadas a encontrar os imóveis pretendidos pelos clientes, sendo esta uma das funções legalmente reconhecidas às empresas do setor.
Obtenção de documentação e informação
A mediadora pode prestar serviços de obtenção da documentação e informação necessárias à concretização do negócio, desde que esses serviços não estejam legalmente reservados, em exclusivo, a outras profissões.
Acompanhamento do processo de venda
Podem ser contratados serviços adicionais relacionados com a concretização da operação, desde que sejam legalmente admissíveis. Quando existam, devem estar discriminados no contrato de mediação. O proprietário deve, por isso, verificar exatamente o que está incluído no serviço contratado.
Deveres da imobiliária na venda de imóvel
As empresas de mediação imobiliária estão sujeitas aos deveres previstos na Lei n.º 15/2013. Entre outras obrigações, devem certificar-se da capacidade e legitimidade dos seus clientes para contratar, verificar as características do imóvel e comunicar aos interessados informações relevantes sobre o negócio de forma clara e verdadeira.
A mediadora deve ainda cumprir as obrigações legais aplicáveis em matéria de prevenção do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo e assegurar que a promoção do imóvel não contém informações suscetíveis de induzir os potenciais compradores em erro.
Posso solicitar uma avaliação imobiliária a uma agência?
A agência não pode realizar uma avaliação imobiliária formal de um imóvel que seja objeto da sua própria mediação. A Lei n.º 15/2013 proíbe expressamente esta prática no artigo 17.º, n.º 2, alínea d).
Contudo, é permitido fornecer uma estimativa comercial do preço de venda, baseada nas características do imóvel e na informação disponível sobre o mercado. Essa estimativa pode servir de referência para definir o preço, mas não equivale a uma avaliação imobiliária formal.
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Celebração do contrato de mediação imobiliária
O contrato de mediação imobiliária deve ser celebrado por escrito e respeitar os requisitos previstos no artigo 16.º da Lei n.º 15/2013. A Portaria n.º 228/20182 aprova um modelo de CMI com cláusulas contratuais gerais que pode ser utilizado pelas empresas de mediação.
Segundo a Lei n.º 15/2013, o CMI deve incluir, nomeadamente:
- Identificação e características do imóvel, incluindo os ónus e encargos existentes;
- Negócio pretendido, como a venda do imóvel;
- Remuneração da mediadora, em valor fixo ou percentual, forma de pagamento e taxa de IVA aplicável;
- Seguro de responsabilidade civil ou garantia equivalente, com os elementos legalmente exigidos;
- Serviços acessórios contratados, devidamente discriminados;
- Regime de exclusividade, quando acordado, incluindo os respetivos efeitos para a agência e para o cliente;
- Identificação do angariador imobiliário, caso tenha participado na preparação do contrato.
Se o contrato não indicar a sua duração, considera-se celebrado por um período de seis meses.
Pagamento de comissão imobiliária
A comissão imobiliária é definida no CMI e pode corresponder a uma percentagem do preço de venda ou a um valor fixo previamente acordado, acrescido da taxa legal de IVA, que em Portugal continental é de 23%.
| Modalidade | Exemplo prático (com IVA) |
|---|---|
| Comissão percentual | Num imóvel vendido por 300.000 €, uma comissão de 5% corresponde a 15.000 € + IVA (23%), ou seja, 18.450 € no total. |
| Comissão fixa | Se tiver sido acordada uma comissão fixa de 7.500 €, acresce IVA de 23%, resultando num valor total de 9.225 €. |
Quando é paga a comissão?
Segundo a lei vigente, a comissão imobiliária pode ser paga em diferentes momentos:
- Na conclusão da venda: é a regra geral; a comissão torna-se devida com a concretização do negócio.
- Na assinatura do CPCV: quando existe contrato-promessa de compra e venda, o CMI pode estabelecer que a remuneração seja paga nessa fase.
- Sem concretização da venda, em regime de exclusividade: a comissão pode ser devida quando o negócio não se concretize por causa imputável ao proprietário que contratou a mediadora.
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Descobrir as melhores agênciasPrós e contras de recorrer a uma imobiliária
| Prós | Contras |
|---|---|
| A mediadora ocupa-se da procura por potenciais compradores através de canais já estabelecidos | Existe uma remuneração pela mediação, nas condições previstas no contrato. |
| O proprietário pode acordar com a agência a delegação de atividades relacionadas com a divulgação do imóvel e a organização de visitas. | O custo da mediação reduz o valor líquido recebido pelo vendedor. |
| As imobiliárias tendem a conhecer mais aprofundadamente as dinâmicas do mercado imobiliário local, permitindo uma definição mais eficaz das suas estratégias de vendas | Um contrato em regime de exclusividade pode limitar a atuação do proprietário nos termos acordados. |
| Possível apoio na obtenção e verificação dos documentos e certidões legalmente permitidos | Nem todos os serviços associados à venda estão necessariamente incluídos no contrato. |
| A empresa está sujeita a deveres legais de informação, exatidão e transparência. | A intervenção da mediadora não elimina as responsabilidades do proprietário nem garante, por si só, a concretização da venda. |
Para uma análise detalhada sobre todas as implicações de recorrer a uma agência, consulte o nosso artigo sobre como vender casa através de uma imobiliária.
Como funciona a venda direta de imóveis?
O proprietário pode também optar por vender o imóvel sem recorrer aos serviços de uma agência imobiliária. Nestas situações, é o próprio vendedor que assume a responsabilidade da divulgação do imóvel, os contactos com potenciais compradores, o processo negocial e a obtenção de toda a documentação para formalizar a venda.
Cuidados prévios a ter
Antes de anunciar o imóvel, convém confirmar a sua situação jurídica, reunir a documentação aplicável e definir um preço de venda condizente com as condições do mercado imobiliário local.
O proprietário deve ainda antecipar eventuais hipotecas, direitos legais de preferência, documentação do condomínio e requisitos necessários à formalização da transmissão.
Venda direta de imóvel: passo a passo
1. Verifique a situação jurídica do imóvel e as suas características físicas
Antes de definir um preço de venda e colocar o imóvel no mercado, o proprietário deve confirmar atempadamente o enquadramento legal do imóvel e verificar se as suas características físicas correspondem à informação constante da documentação oficial.
Esta análise permite identificar antecipadamente eventuais ónus ou encargos, divergências de áreas, alterações não licenciadas ou outras situações que possam dificultar ou atrasar a venda.
Documentos para verificar a situação do imóvel
- Certidão Permanente do Registo Predial: confirma a titularidade e a existência de hipotecas, penhoras ou outros ónus e encargos.
- Caderneta Predial: contém a identificação fiscal, áreas, composição e valor patrimonial tributário (VPT).
- Licença de Utilização ou comprovativo de dispensa: confirma a utilização autorizada do imóvel, quando aplicável.
- Título Constitutivo da Propriedade Horizontal: identifica a composição, permilagem e finalidade da fração.
- Plantas e documentação camarária: permitem verificar se a configuração atual corresponde ao que se encontra aprovado.
- Título de aquisição: comprova a forma como o proprietário adquiriu o imóvel, quando necessário.
Nota: apesar de ser importante verificar a situação urbanística do imóvel durante a preparação da venda, o Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) eliminou a obrigatoriedade de apresentação da licença de utilização no momento da celebração do contrato de compra e venda.
2. Defina um preço de venda ajustado às condições do mercado
Após confirmar a situação legal e física do imóvel, o proprietário está então em condições de atribuir o respetivo valor de venda.
Para imóveis residenciais, o método comparativo é o mais utilizado. Nestes casos, é feito um levantamento dos preços dos imóveis recentemente transacionados na mesma região com características semelhantes, incluindo a tipologia, a área útil e o estado de conservação.
Exemplo prático
| Imóvel comparável | Área útil | Preço de venda | Preço/m² |
|---|---|---|---|
| Imóvel A | 95 m² | 285.000 € | 3.000 €/m² |
| Imóvel B | 100 m² | 310.000 € | 3.100 €/m² |
| Imóvel C | 105 m² | 315.000 € | 3.000 €/m² |
| Média | — | — | 3.033 €/m² |
Nota: os valores apresentados são meramente ilustrativos e procuram apenas demonstrar de forma simplificada como funciona o processo de avaliação imobiliária
Quanto vale o meu imóvel?
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Se preferir uma avaliação mais rigorosa e fundamentada, pode recorrer a um perito avaliador de imóveis registado na CMVM. Para imóveis residenciais, o custo do serviço situa-se geralmente entre 150 € e 400 €, podendo variar consoante o tipo de imóvel, a localização, a complexidade da avaliação e o profissional contratado.
3. Preparação do anúncio e divulgação do imóvel
- Antes de publicar o anúncio, confirme se o imóvel está abrangido pela obrigação de certificação energética. Quando aplicável, deve dispor de um certificado energético válido e indicar no anúncio a respetiva classe energética.
- A emissão do Certificado Energético representa também um custo a considerar na venda direta. Para uma habitação, o serviço pode rondar os 150 € a 250 €, aos quais acrescem as taxas de registo e emissão cobradas pela ADENE, quando aplicáveis.
- Antes de fotografar o imóvel, certifique-se de que todas as divisões estão limpas e organizadas. Fotografe os espaços com boa iluminação e inclua imagens da fachada e da área envolvente.
- O texto deve apresentar os dados essenciais, como localização, tipologia e área útil, destacando também características relevantes, como garagem, áreas exteriores, lareira, arrumos e semelhantes.
- Após concluir o anúncio, publique-o em diferentes portais imobiliários, como o Idealista, o Imovirtual, o SUPERCASA, o CASA SAPO ou o OLX.
Visita virtual
Para além das imagens, pode também incluir no anúncio uma visita guiada virtual ao imóvel, permitindo aos potenciais compradores conhecer melhor a disposição e dimensão dos espaços antes de agendarem uma visita presencial.
A visita virtual pode ser feita através de um vídeo simples, percorrendo as diferentes divisões enquanto apresenta uma breve descrição oral dos espaços.
4. Gerir as visitas e as propostas
O passo seguinte consiste em agendar e realizar as visitas de potenciais compradores ao imóvel. Nesses dias, certifique-se de que todos os espaços estão preparados para receber as visitas e reserve tempo suficiente para esclarecer eventuais questões sobre as suas características, despesas ou documentação.
Sempre que receber uma proposta, avalie não apenas o preço oferecido, mas também o prazo para concluir a venda, o valor do sinal e a eventual dependência de financiamento bancário. Quando exista recurso a crédito, procure perceber em que fase se encontra o financiamento do comprador antes de assumir compromissos.
5. Celebração do contrato-promessa de compra e venda (CPCV)
Embora não seja obrigatório em todas as vendas, é comum celebrar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) antes do contrato de venda definitivo. Este contrato permite estabelecer antecipadamente as condições em que vendedor e comprador se comprometem a concluir o negócio:
- Preço de venda acordado entre as partes.
- Valor do sinal e respetiva forma de pagamento.
- Prazo para celebração do contrato definitivo de compra e venda.
- Condições de financiamento, quando a compra depende de crédito à habitação.
- Consequências do incumprimento por qualquer uma das partes.
- Outras condições específicas da venda, como a entrega do imóvel, bens incluídos ou obrigações a cumprir antes da escritura.
Dada a relevância jurídica das cláusulas, pode justificar-se a revisão por advogado ou solicitador, sobretudo em operações com condições especiais.
6. Tratar de eventuais requisitos prévios à transmissão
Dependendo do imóvel, pode ser necessário assegurar procedimentos relacionados com hipotecas ou com direitos legais de preferência. No âmbito do direito de preferência de entidades públicas, a Justiça identifica, entre outras, situações em que o imóvel:
- está classificado;
- está em vias de classificação;
- se encontra numa área protegida;
- se localiza numa área de reabilitação urbana (ARU).
Nestes casos, o anúncio pode ser submetido através do Casa Pronta3, depois de acordadas com o comprador as condições da venda. As entidades públicas dispõem de 10 dias úteis para comunicar se pretendem exercer o direito de preferência. Se não existir resposta dentro desse prazo, a venda pode prosseguir.
7. Formalizar a compra e venda e efetuar o registo
A transferência de propriedade do imóvel pode ser formalizada através de escritura pública ou de documento particular autenticado.
O processo pode também ser tratado através do serviço Casa Pronta, que permite realizar num único balcão diferentes atos relacionados com a transmissão e o registo do imóvel.
Nesta fase, é verificada a documentação necessária à transmissão e o comprador deverá assegurar o pagamento do IMT e do Imposto do Selo, quando devidos.
Consoante as características do imóvel e da operação, o vendedor deverá ter disponíveis os documentos aplicáveis, nomeadamente:
- Documentos de identificação e NIF dos proprietários.
- Certificado Energético, quando legalmente exigível.
- Ficha Técnica da Habitação, se existir.
- Declaração do condomínio, quando aplicável, com indicação dos encargos em vigor e de eventuais dívidas da fração.
- Documentação para cancelamento da hipoteca, caso exista uma hipoteca a cancelar com a venda.
- Comprovativo relativo ao direito legal de preferência, quando aplicável.
- Procuração, caso algum proprietário seja representado por outra pessoa.
Após a celebração do contrato definitivo, a aquisição deve ser registada no Registo Predial, passando o comprador a constar como novo proprietário do imóvel.
Mais-valias na venda do imóvel
A venda de um imóvel pode gerar uma mais-valia sujeita a IRS. De forma simplificada, corresponde à diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição fiscalmente relevante, podendo ainda ser considerados determinados encargos, despesas e correções previstos na lei.
Em regra, é considerado para efeitos de IRS 50% do saldo da mais-valia imobiliária apurada, embora existam exceções previstas na lei. Este valor não corresponde ao imposto a pagar nem a 50% do preço de venda.
Existem ainda situações em que a tributação pode ser excluída, nomeadamente mediante o cumprimento das condições legais de reinvestimento aplicáveis à venda de habitação própria e permanente.
Exemplo simplificado
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Valor de aquisição | 200.000 € |
| Valor de realização | 300.000 € |
| Diferença entre aquisição e realização* | 100.000 € |
| Parcela considerada para efeitos de IRS (50%)* | 50.000 € |
Nota: exemplo meramente ilustrativo. O cálculo real da mais-valia pode considerar coeficientes de desvalorização da moeda, despesas, encargos e eventuais exclusões previstas na lei. Os 50.000 € não correspondem ao imposto a pagar.
Prós e contras da venda direta sem imobiliária
| Prós | Contras |
|---|---|
| Não existe remuneração de uma mediadora pela venda. | O proprietário assume diretamente a gestão de todo o processo. |
| O vendedor controla diretamente a apresentação, negociação e condições propostas. | É necessário preparar anúncios, responder a contactos e organizar visitas. |
| Existe contacto direto entre proprietário e potenciais compradores. | A definição do preço e a negociação ficam a cargo do vendedor. |
| O proprietário escolhe livremente os profissionais que pretende contratar para tarefas específicas. | É necessário coordenar documentação, contratos e formalização da operação. |
| Pode ser uma solução adequada para quem já tem um comprador identificado. | Erros documentais ou contratuais podem atrasar ou comprometer o negócio. |
Para uma análise completa sobre vendas diretas de imóveis, consulte o nosso guia completo sobre como vender casa sem uma agência imobiliária.
Como escolher entre vender um imóvel sozinho ou com agência?
Antes de decidir vender a casa sozinho ou com agência imobiliária, avalie o nível de envolvimento que pretende ter na venda e os recursos de que dispõe para acompanhar o processo. Em particular, considere:
- Tempo disponível para responder a contactos, organizar visitas e acompanhar interessados.
- Conhecimento do mercado local para definir um preço de venda competitivo.
- Experiência em negociação para analisar propostas e negociar com potenciais compradores.
- Capacidade de divulgação para produzir um bom anúncio e garantir exposição suficiente ao imóvel.
- Complexidade da venda, sobretudo quando existem vários proprietários, financiamento, hipotecas ou outras particularidades.
- Custos de cada alternativa, comparando a comissão da agência com as despesas que terá de assumir numa venda direta.
- Regime de contratação da agência, verificando se o contrato prevê exclusividade e quais as limitações e consequências associadas.
- Rapidez pretendida para a venda e capacidade para gerir o processo dentro desse prazo.
Erros comuns ao decidir vender sozinho ou com agência
- Optar pela venda direta apenas para evitar a remuneração da mediadora, sem avaliar o tempo, conhecimentos e custos necessários para gerir o processo.
- Escolher uma imobiliária sem confirmar que a empresa está legalmente habilitada a exercer a atividade de mediação imobiliária.
- Assumir que todos os serviços relacionados com a venda estão automaticamente incluídos na mediação.
- Definir o preço apenas com base no valor pretendido pelo proprietário, sem analisar as características do imóvel e informação comparável de mercado.
- Confundir mediação imobiliária com assessoria jurídica: a intervenção de uma agência não substitui aconselhamento jurídico independente quando a complexidade do negócio o justifique.
Perguntas frequentes
Quando vale a pena contratar uma imobiliária para vender um imóvel?
Pode compensar quando o proprietário tem pouco tempo ou experiência, pretende delegar a promoção e as visitas ou quando o imóvel é mais difícil de vender. A agência pode ainda apoiar a negociação e outras etapas previstas no contrato de mediação.
É possível vender um imóvel sem agência imobiliária?
Sim. O proprietário pode vender diretamente, ficando responsável pela definição do preço, divulgação, visitas, negociação, documentação e formalização da venda. Pode, contudo, contratar profissionais para tarefas específicas sempre que necessite de apoio especializado.
Quanto cobra uma imobiliária para vender uma casa?
A comissão é livremente acordada no contrato de mediação. Em Portugal, é comum encontrar comissões percentuais em torno de 5% do preço de venda, acrescidas de IVA, embora também possam ser acordados valores fixos.
Posso vender a casa sozinho mesmo tendo contrato com uma imobiliária?
Depende das condições do contrato de mediação, sobretudo da existência e alcance de uma cláusula de exclusividade. Antes de procurar diretamente um comprador, verifique o que o contrato permite e em que situações a mediadora poderá ter direito à remuneração.
Portugal
España
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