Como avaliar uma casa
Determinar o valor de uma casa exige a análise de vários fatores, como a localização, a área, o estado de conservação, o nível de privacidade e as condições atuais do mercado imobiliário. Para obter uma estimativa realista de uma moradia, pode recorrer a diferentes métodos:
- Consultar o preço médio por m² na sua localidade e multiplicá-lo pela área do imóvel.
- Comparar a sua casa com imóveis semelhantes que estejam à venda ou que tenham sido recentemente vendidos na mesma zona.
- Utilizar uma ferramenta de avaliação online ou solicitar uma avaliação a um profissional imobiliário.
Fatores que influenciam o preço da casa
Para saber como avaliar uma casa com maior rigor, importa conhecer os principais fatores com maior influência no processo de avaliação, que apresentamos na tabela que se segue:
| Fator | Impacto no valor |
| Localização (zona premium/periférica) | Alto |
| Tipo de moradia (isolada, geminada ou em banda) | Alto |
| Estado de conservação e qualidade da construção | Alto |
| Jardim e espaço exterior | Alto |
| Eficiência energética | Crescente1 |
| Piscina | Médio a Alto |
| Garagem fechada/estacionamento privado | Médio a Alto |
| Área do terreno | Médio |
| Arrecadações | Baixo |
Como é feita a avaliação de uma casa
Para a avaliação de moradias, é necessário recorrer aos dois elementos referidos:
- Fórmula do metro quadrado (Preço por m² na localidade x Área da moradia = Valor estimado do imóvel)
- Fatores de valorização (Caraterísticas específicas do imóvel com impacto no seu valor de mercado)
O cálculo inicial dará o valor de base, que é depois ajustado em função dos fatores de valorização.
Exemplo: moradia isolada T3 de 180 m², situada numa zona prestigiada de Cascais
| Característica | Valor |
| Área útil | 180 m² |
| Preço médio/m² na zona | 5.200 €/m² |
| Valor de base | 936.000 € |
Ajuste total: +15%
936.000 € × 1,15 = 1.076.400 €
Intervalo realista: 1.050.000 € - 1.090.000 €
Os ajustes variam conforme a zona, a procura e o perfil dos imóveis comparáveis; as percentagens são meramente ilustrativas.
Método comparativo aplicado em moradias
Este é o método de avaliação mais comum para imóveis residenciais e funciona de forma relativamente simples: é feito um levantamento de moradias semelhantes na mesma zona e calcula-se o preço por metro quadrado de cada uma. Depois, é feita a média desses três valores, o que dá o valor de referência2.
Exemplo: moradia geminada T2 com 80m² inserida em terreno de 180m² com quintal e boa exposição solar.
| Moradias semelhantes | Área residencial | Terreno | Preço de transação | Principais diferenças | Preço por m² |
| A | 95m² | 120m² | 445.000 € | Áreas exteriores mais pequenas, mas com piscina | 4.684 €/m² |
| B | 75m² | 180m² | 340.000€ | Sem piscina, mas possui um espaço exterior amplo e bem cuidado | 4.533 €/m² |
| C | 70m² | 200m² | 315.000€ | Sem piscina, terreno mal cuidado e sem espaços exteriores de lazer | 4.500 €/m² |
Com estes dados, calcula-se a média do preço por metro quadrado:
(4.684€ + 4.533 € + 4.500€) ÷ 3 = 4.572 €/m²
Assim, o valor de referência para uma moradia de 80 m² seria:
80 × 4.572€ = 365.760€
De resto, procede-se aos ajustes conforme os fatores de valorização, tal como demonstrado no exemplo anterior.
Ajustes indicativos:
- Terreno de 180m² com boa proporção face à área da casa: +4%
- Quintal cuidado e utilizável como zona de lazer: +3%
- Boa exposição solar: +2%
- Ausência de piscina: -1%
Ajuste total: +8%
365.760 € × 1,08 = 395.021 €
Valor estimado final: cerca de 395.000 €
Intervalo realista: 390.000 € - 400.000 €
Os ajustes variam conforme a zona, a procura e o perfil dos imóveis comparáveis; as percentagens são meramente ilustrativas.
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Avaliação online de moradias vs avaliação presencial
Apesar da avaliação presencial continuar a ser a única forma de obter uma avaliação imobiliária vinculativa, existem diversos simuladores de avaliação online que permitem chegar a um valor aproximado. A escolha entre uma e outra dependerá do objetivo da avaliação e do grau de precisão pretendido.
| Avaliação online | Avaliação presencial |
| Permite obter os resultados de forma quase instantânea | É necessário fazer o agendamento de um perito certificado |
| A avaliação é tendencialmente gratuita | Existem sempre custos associados |
| Os resultados são gerados através de bases de dados atualizadas | Permite fazer uma avaliação ao detalhe do real estado do imóvel |
| Permite obter uma estimativa inicial do valor de mercado | O valor final também inclui a análise de fatores qualitativos que não são visíveis online |
- O impacto da eficiência energética em edifícios residenciais foi já objeto de uma análise publicada pela Energy and Buildings. ↩︎
- O Instituto Nacional de Estatística permite consultar os preços médios de habitação por região. ↩︎
Perguntas frequentes
Quais as etapas de avaliação de uma moradia?
A avaliação inclui a análise da localização, a área, o estado de conservação, as características do imóvel e uma comparação com moradias semelhantes recentemente vendidas na mesma zona.
Quem pode fazer a avaliação de moradias?
Uma moradia pode ser avaliada por agentes imobiliários, consultores ou peritos avaliadores. Contudo, em casos como pedidos para crédito à habitação, as agências bancárias requerem uma avaliação realizada por um perito certificado pela CMVM.
Quanto tempo tenho de esperar até receber a minha avaliação?
Os tempos de espera podem variar, embora seja comum que o relatório fique concluído alguns dias após a visita. No caso de avaliações online, o tempo de espera é de poucos minutos.
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