Como vender um imóvel com usufruto
Um imóvel com usufruto pode ser vendido em Portugal. Dependendo da situação, pode ser vendida apenas a nua-propriedade, mantendo-se o usufruto, ou pode ser transmitida a propriedade plena após a extinção desse direito.
- Na venda da nua-propriedade com reserva de usufruto, o vendedor transmite a nua-propriedade e conserva o usufruto;
- Na venda de uma nua-propriedade já existente, muda o nu-proprietário, mas o usufrutuário mantém o seu direito;
- Na venda com extinção do usufruto, o objetivo é que o comprador adquira a propriedade plena, livre desse direito.
É possível vender um imóvel com usufruto?
Sim, é possível vender um imóvel com usufruto em Portugal. A principal diferença em relação a uma venda tradicional é que a propriedade e o usufruto podem pertencer a pessoas diferentes e ser transmitidos separadamente.
Numa venda tradicional, o comprador adquire a propriedade plena do imóvel. Quando existe usufruto, é necessário distinguir dois direitos: a nua-propriedade, que pertence ao nu-proprietário, e o usufruto, que confere ao usufrutuário o direito de usar e fruir o imóvel enquanto esse direito estiver em vigor. Dependendo da situação e do objetivo das partes, existem três possibilidades principais:
Vender a nua-propriedade e manter o usufruto
Uma pessoa que detenha a propriedade plena pode vender a nua-propriedade e reservar para si o usufruto. Neste caso, o comprador torna-se nu-proprietário, enquanto o vendedor conserva o usufruto nos termos estabelecidos no negócio. Isto permite, por exemplo, vender a nua-propriedade de uma casa e continuar a viver nela enquanto o usufruto se mantiver.
Ao contrário de uma venda tradicional, o comprador não adquire imediatamente o direito de usar o imóvel como se fosse seu em propriedade plena, uma vez que terá de respeitar os direitos do usufrutuário.
Vender a nua-propriedade de um imóvel que já tem usufruto
Também é possível que o imóvel já tenha a propriedade dividida: uma pessoa é o nu-proprietário e outra é o usufrutuário. Quando isto ocorre, o nu-proprietário pode vender a nua-propriedade a um terceiro. O comprador passa a ocupar a posição do anterior nu-proprietário, mas o usufruto mantém-se.
A venda da nua-propriedade não é, por si só, uma causa de extinção do usufruto. Assim, se o usufrutuário tiver, por exemplo, um usufruto vitalício que lhe permita continuar a viver na casa, a mudança de nu-proprietário não elimina esse direito.
Vender a propriedade plena, extinguindo o usufruto
A terceira possibilidade é vender o imóvel de forma semelhante a uma venda tradicional, isto é, permitindo que o comprador adquira a propriedade plena sem o usufruto existente. No entanto, para que tal aconteça, o usufruto terá de ser extinto.
O artigo 1476.º do Código Civil1 prevê várias causas de extinção do usufruto, entre as quais a morte do usufrutuário, o termo do prazo pelo qual foi constituído, a reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa e a renúncia do usufrutuário.
Ou seja, quando existe um nu-proprietário e um usufrutuário e o vendedor pretende transmitir ao comprador a propriedade plena, será necessário tratar juridicamente da extinção do direito e atualizar a titularidade no registo predial.
Usufruto: o que é?
Nos termos do artigo 1439.º do Código Civil, o usufruto é o direito de uma pessoa gozar temporária e plenamente de uma coisa ou direito pertencente a outra pessoa, sem alterar a sua forma ou substância. Pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei.
Para perceber o que significa usufruto na prática, importa distinguir as duas posições existentes quando este direito incide sobre uma casa:
- usufrutuário: tem o direito de usar e fruir o imóvel;
- nu-proprietário ou proprietário da raiz: mantém a propriedade, mas esta encontra-se limitada pelo usufruto enquanto este vigorar.
O usufrutuário pode, por exemplo, habitar o imóvel ou retirar dele os respetivos rendimentos, respeitando o seu destino económico. Isto significa que o usufruto é um conceito mais amplo do que o simples direito de permanecer na casa.
O usufrutuário pode transmitir o usufruto?
O artigo 1444.º do Código Civil estabelece que o usufrutuário pode transmitir o seu direito a outra pessoa, definitiva ou temporariamente, e pode também onerá-lo, salvo quando existam restrições impostas pelo título constitutivo ou pela lei.
Isto não significa, porém, que o usufrutuário possa vender sozinho a propriedade plena do imóvel. O que pode transmitir é o direito de usufruto de que é titular.
É possível fazer uma doação com reserva de usufruto?
Sim. Uma doação com reserva de usufruto permite transmitir a nua-propriedade de um imóvel a outra pessoa, sem que o doador perca o usufruto.
A doação em vida com usufruto pode ser utilizada, por exemplo, quando uma pessoa pretende transmitir antecipadamente um imóvel a um familiar sem abdicar de imediato da possibilidade de nele habitar ou de retirar os respetivos rendimentos.
Tal como acontece na venda da nua-propriedade, é importante definir corretamente os direitos de cada interveniente e assegurar o respetivo registo.
Quando termina o usufruto?
O usufruto não tem necessariamente de durar até à morte do usufrutuário. De acordo com o artigo 1476.º do Código Civil, pode extinguir-se:
- Por morte do usufrutuário;
- Pelo termo do prazo pelo qual foi constituído, quando não seja vitalício;
- Pela reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa;
- Pelo não exercício durante 20 anos;
- Pela perda total da coisa;
- Por renúncia do usufrutuário.
Quando o usufruto termina e se reúne com a propriedade, desaparece a separação entre usufruto e nua-propriedade.
As regras do usufruto são igualmente aplicáveis aos direitos de uso e de habitação quando sejam conformes à natureza destes direitos, conforme determina o artigo 1490.º do Código Civil.
O que é o direito de habitação?
Segundo o artigo 1484.º do Código Civil, o direito de uso corresponde à faculdade de uma pessoa se servir de uma coisa alheia e aproveitar os seus frutos na medida das necessidades do próprio titular e da sua família. Quando esse direito de uso incide sobre uma casa de morada, denomina-se direito de habitação.
Assim, enquanto o usufruto permite uma utilização mais ampla do imóvel, o direito de habitação está essencialmente associado à necessidade de habitar a casa.
Existe ainda uma diferença jurídica fundamental: os direitos de uso e de habitação não podem ser transmitidos nem onerados. O artigo 1488.º do Código Civil consagra a sua intransmissibilidade.
É possível vender uma casa com direito de habitação?
Sim, é possível transmitir a propriedade de um imóvel sobre o qual exista um direito de habitação. A diferença é que o titular do direito de habitação não pode vender ou transmitir o seu próprio direito, uma vez que este é intransmissível. Assim, é necessário distinguir duas coisas:
- Vender o imóvel: pode ser possível, transmitindo-se a propriedade onerada pelo direito existente.
- Vender o direito de habitação: não é possível, dado o caráter pessoal e intransmissível desse direito.
Esta distinção deve ficar clara tanto para o vendedor como para o comprador antes da realização do negócio.
Usufruto ou direito de habitação: principais diferenças
Essencialmente, o contrato de usufruto permite uma verdadeira fruição da coisa alheia. O direito de habitação, contudo, tem natureza pessoal e destina-se à utilização da casa para habitação do respetivo titular e da sua família.
| Característica | Usufruto | Direito de habitação |
|---|---|---|
| Habitar o imóvel | Sim | Sim |
| Fruir economicamente do imóvel | Sim | Não nos mesmos termos do usufruto |
| Transmitir o próprio direito | Em princípio, sim | Não |
| Onerar o próprio direito | Em princípio, sim | Não |
| Direito de natureza temporária | Sim | Sim |
| Pode coexistir com a propriedade de outra pessoa | Sim | Sim |
O usufruto e o direito de habitação devem constar do registo predial?
A constituição, aquisição ou modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação encontra-se sujeita a registo predial, nos termos do artigo 2.º do Código do Registo Predial2. Também a extinção de direitos, ónus ou encargos registados está sujeita a registo. Por isso, antes de comprar ou vender um imóvel nestas condições, é fundamental consultar a respetiva certidão permanente predial.
O Instituto dos Registos e do Notariado indica inclusivamente que este documento deve ser apresentado quando se pretende comprar ou vender um imóvel. Desta forma, um potencial comprador pode verificar a situação jurídica do prédio e perceber que direitos ou encargos se encontram registados.
Como vender um imóvel mantendo o usufruto?
Quando o objetivo é vender a propriedade mas continuar a usufruir da casa, é importante estruturar corretamente a operação. Antes de colocar o imóvel no mercado, confirme:
- A identificação e a situação atual do imóvel no registo predial;
- Quem são o nu-proprietário e o usufrutuário;
- A natureza e a duração do usufruto;
- Qual o direito que será efetivamente vendido;
- A repartição das responsabilidades relacionadas com o imóvel;
- O valor fiscal dos direitos e uma referência adequada para o valor de mercado;
- As consequências em IMT, Imposto do Selo e IRS;
- A documentação e os registos necessários para concluir a operação.
Como o valor fiscal da nua-propriedade não corresponde necessariamente ao seu preço de mercado, uma avaliação do imóvel pode ajudar a estabelecer uma referência antes de definir o preço de venda.
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Vantagens e desvantagens de vender um imóvel com usufruto
A venda de um imóvel com usufruto pode ser uma solução adequada para quem pretende obter liquidez através do património imobiliário sem abdicar imediatamente do direito de usar e fruir o imóvel.
No entanto, esta modalidade apresenta particularidades que devem ser ponderadas tanto pelo vendedor como pelo comprador, sobretudo porque a nua-propriedade e o usufruto correspondem a direitos distintos.
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Permite ao vendedor obter liquidez através da venda da nua-propriedade, mantendo o usufruto do imóvel. | O valor da nua-propriedade tende a ser inferior ao valor da propriedade plena, uma vez que o comprador não pode usufruir plenamente do imóvel enquanto vigorar o usufruto. |
| O usufrutuário pode continuar a habitar o imóvel ou a retirar dele rendimentos, nos termos do direito constituído. | Pode existir um número mais reduzido de compradores interessados, devido às limitações associadas ao usufruto. |
| Permite separar juridicamente a propriedade do direito de utilização e fruição do imóvel, adaptando o negócio aos objetivos das partes. | A operação é mais complexa do que uma venda tradicional, exigindo uma definição clara dos direitos transmitidos e daqueles que permanecem. |
| No caso de usufruto vitalício, o usufrutuário pode manter o direito durante toda a sua vida. | O comprador terá de respeitar o usufruto enquanto este estiver em vigor, não podendo utilizar o imóvel como proprietário pleno. |
| As responsabilidades relativas ao imóvel podem ser previamente identificadas e consideradas na estruturação da operação. | É necessário considerar as implicações fiscais, as responsabilidades de cada titular e o correto registo da operação. |
Além das limitações jurídicas associadas ao usufruto, o financiamento pode ser um obstáculo à venda da nua-propriedade. Na prática, a concessão de crédito habitação para adquirir apenas a nua-propriedade tende a ser mais difícil, uma vez que o comprador não adquire de imediato o pleno direito de utilização do imóvel e a garantia hipotecária fica condicionada pela existência do usufruto. Por esse motivo, este tipo de operação pode depender mais frequentemente de compradores com capitais próprios, reduzindo o número de potenciais interessados.
Quem suporta as despesas do imóvel durante o usufruto?
Esta é uma questão particularmente relevante quando se vende apenas a nua-propriedade. O Código Civil estabelece que ficam a cargo do usufrutuário as reparações ordinárias indispensáveis à conservação do imóvel e as despesas de administração.
Para estes efeitos, não são consideradas ordinárias as reparações que, no ano em que sejam necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano. As responsabilidades devem, portanto, ser analisadas antes da transmissão, sobretudo quando se prevê que o usufruto possa manter-se durante muitos anos.
No caso das reparações extraordinárias, o regime é diferente. O usufrutuário deve avisar atempadamente o proprietário para que este, se assim quiser, as mande realizar. A repartição dos encargos pode variar quando a necessidade das reparações resulta de má administração do usufrutuário.
E quem paga o IMI?
O Código do IMI, mais concretamente o artigo 8.º, estabelece que o IMI é pago pelo usufrutuário, não pelo titular da nua-propriedade. Esta é uma diferença importante para quem pondera comprar ou vender a nua-propriedade de um imóvel.
Como se calcula o valor da nua-propriedade e do usufruto?
Para efeitos fiscais, o Código do IMT3 contém regras próprias para determinar o valor destes direitos.
Quando o usufruto, uso ou habitação são vitalícios, o artigo 13.º do Código do IMT determina o valor da propriedade separada destes direitos através de uma percentagem relacionada com a idade da pessoa de cuja vida depende a duração do direito. A tabela fiscal é a seguinte:
| Idade | Percentagem a deduzir ao valor da propriedade plena |
|---|---|
| Menos de 20 anos | 80% |
| Menos de 25 anos | 75% |
| Menos de 30 anos | 70% |
| Menos de 35 anos | 65% |
| Menos de 40 anos | 60% |
| Menos de 45 anos | 55% |
| Menos de 50 anos | 50% |
| Menos de 55 anos | 45% |
| Menos de 60 anos | 40% |
| Menos de 65 anos | 35% |
| Menos de 70 anos | 30% |
| Menos de 75 anos | 25% |
| Menos de 80 anos | 20% |
| Menos de 85 anos | 15% |
| 85 anos ou mais | 10% |
Estas percentagens não devem ser confundidas com o preço de mercado que vendedor e comprador poderão acordar para a nua-propriedade.
Exemplo: considerando, para efeitos meramente ilustrativos, um valor da propriedade plena de 300.000 € e um usufrutuário com 72 anos, a percentagem a deduzir é de 25%. Assim, o valor fiscal do usufruto seria de 75.000 € e o da nua-propriedade de 225.000 €.
Estes valores servem apenas para ilustrar as regras de avaliação fiscal e não significam que a nua-propriedade tenha necessariamente de ser vendida por 225.000 €. O preço de mercado pode ser diferente.
Quando o usufruto, uso ou habitação são temporários, a regra é diferente: o Código do IMT prevê uma dedução de 10% por cada período indivisível de cinco anos pelo qual o direito ainda deva durar, dentro dos limites legalmente estabelecidos.
Que impostos podem existir na venda?
A transmissão de uma nua-propriedade, usufruto ou outro direito real sobre um imóvel pode produzir consequências fiscais tanto para quem compra como para quem vende.
IMT
O IMT incide sobre transmissões onerosas do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito relativas a imóveis situados em Portugal. O próprio Código do IMT prevê especificamente situações em que:
- A propriedade é transmitida separadamente do usufruto, uso ou habitação;
- É constituído um usufruto, uso ou habitação;
- Existe renúncia a esses direitos;
- O usufruto é transmitido separadamente da propriedade.
Quando a propriedade é transmitida separadamente do usufruto, uso ou habitação, o IMT é calculado sobre o valor da nua-propriedade determinado segundo as regras fiscais ou sobre o valor constante do ato ou contrato, se este for superior. A taxa aplicável depende das características concretas da transmissão e do imóvel.
Imposto do Selo
A aquisição onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis está, em regra, abrangida pela verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo, à taxa de 0,8% sobre o valor relevante para efeitos fiscais.
Mais-valias em IRS
Do lado do vendedor, também é necessário considerar o IRS. O artigo 10.º do Código do IRS4 qualifica como mais-valias os ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. A análise fiscal não se limita por isso à venda da propriedade plena de uma casa: a transmissão onerosa de direitos reais imobiliários também pode ser relevante para efeitos de mais-valias.
No cálculo das mais-valias podem ainda ser consideradas, nas condições previstas na lei, determinadas despesas inerentes à aquisição e alienação e encargos comprovados com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos. A tributação depende da situação do contribuinte, da forma como o direito foi adquirido, das datas e valores envolvidos e de eventuais regimes de exclusão aplicáveis.
Quando o nu-proprietário e o usufrutuário intervêm conjuntamente na operação para transmitir ao comprador a propriedade plena, é necessário distinguir, para efeitos fiscais, o valor correspondente a cada um dos direitos transmitidos. A determinação do valor fiscal da nua-propriedade e do usufruto deve ter em conta as regras de avaliação previstas no Código do IMT, incluindo, no caso de direitos vitalícios, as percentagens associadas à idade da pessoa de cuja vida depende a duração do direito.
Esta repartição é relevante para apurar a situação fiscal de cada titular, nomeadamente as eventuais mais-valias resultantes da transmissão do respetivo direito.
Erros mais comuns ao vender um imóvel com usufruto
- Não confirmar a situação jurídica: antes da venda, é essencial verificar no registo predial quem são os titulares e quais os direitos ou encargos existentes.
- Confundir nua-propriedade com propriedade plena: quem compra a nua-propriedade fica sujeito às limitações do usufruto enquanto este se mantiver.
- Ignorar a duração do usufruto: saber se é vitalício ou temporário é fundamental para avaliar as limitações associadas ao imóvel.
- Calcular o preço apenas pela tabela fiscal: as percentagens utilizadas para efeitos fiscais não determinam necessariamente o valor de mercado da nua-propriedade.
- Não verificar a origem do usufruto: num usufruto de imóvel em herança ou perante um testamento com usufruto sobre um imóvel, deve confirmar-se como o direito foi constituído e quem são os titulares.
- Ignorar despesas e impostos: é importante conhecer as responsabilidades de cada titular e as possíveis consequências em IMT, Imposto do Selo e IRS.
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Descobrir as melhores agênciasPerguntas frequentes
É preciso o consentimento do usufrutuário para vender a nua-propriedade?
Em princípio, não. O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade, mantendo-se o usufruto existente. O comprador torna-se o novo nu-proprietário e deve respeitar esse direito enquanto vigorar. Para transmitir a propriedade plena livre do usufruto, este terá de ser validamente extinto.
Quem compra uma casa com usufruto pode viver nela?
Se comprar apenas a nua-propriedade, o comprador terá de respeitar os direitos do usufrutuário enquanto o usufruto vigorar. Por isso, não poderá utilizar o imóvel como proprietário pleno se essa utilização interferir com o direito de usufruto existente.
Como é definido o preço de venda de uma casa com usufruto?
O preço é acordado entre vendedor e comprador e pode considerar fatores como o valor de mercado do imóvel, a duração do usufruto e as limitações para o comprador. As percentagens fiscais aplicáveis ao usufruto e à nua-propriedade não determinam, por si só, o preço de venda.
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