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Para chegar preço do m² em terreno para construção e terreno urbano, deve fazer um levantamento de terrenos equiparáveis recentemente transacionados e calcular a média do m² com base nesses valores. O resultado desta média será o valor inicial de referência.
Existem vários métodos para calcular o valor de um terreno urbano. Os mais utilizados correspondem ao método comparativo e o método residual.
Método comparativo: calcula-se a média dos preços de venda de terrenos semelhantes na região para obter um valor de referência. Para que o cálculo seja fiável, é aconselhável comparar terrenos com caraterísticas semelhantes, nomeadamente quanto à localização, classificação urbanística, área edificável e acessibilidades.
Método residual: é utilizado sobretudo em terrenos com potencial de desenvolvimento imobiliário. Neste caso, o valor do terreno é estimado com base no valor previsível do empreendimento a construir. A este cálculo, deduzem-se os custos de construção, os encargos do projeto e a margem de lucro do promotor.
Imagine um terreno urbano de 600 m², numa área onde terrenos semelhantes foram recentemente transacionados por 180 000 €.
Preço por m²: 180 000 € ÷ 600 m² = 300 €/m²
Este valor significa apenas que terrenos comparáveis na mesma localização apresentam um preço médio de aproximadamente 300 €/m². O terreno em análise poderá valer mais ou menos do que este valor, dependendo das suas características específicas.
No caso de terrenos destinados à construção, pode também ser relevante analisar o preço por metro quadrado edificável, ou seja, o valor do terreno em função da área de construção permitida. Este indicador permite avaliar de forma mais precisa o potencial construtivo do imóvel.
O preço do m² em terreno para construção e terreno urbano deve ser entendido como um valor de referência e não como um valor definitivo. Na prática, dois terrenos com a mesma área podem apresentar valores de mercado bastante diferentes.
Um dos fatores mais importantes na avaliação de um terreno urbano é a sua classificação no Plano Diretor Municipal (PDM). Este é o instrumento de planeamento que define as utilizações permitidas do solo e as respetivas regras de edificabilidade em cada município. Para além do PDM, existem vários outros fatores que influenciam o valor do terreno, tais como:
Vejamos então como estes fatores podem alterar o valor de referência, a partir do exemplo anteriormente dado.
O terreno tem 600 m² e um valor de referência de 300 €/m², resultando num valor base de 180 000 €. Nesta fase, o avaliador ajusta esse valor em função das suas caraterísticas específicas:
| Fator | Ajuste aplicado(meramente ilustrativo) | Impacto no valor |
| Valor base | — | 180.000 € |
| Solo urbano com boa capacidade construtiva | +8% | +14.400 € |
| Ligação a água, eletricidade e saneamento | +4% | +7.200 € |
| Terreno plano e de fácil construção | +3% | +5.400 € |
| Bons acessos rodoviários | +2% | +3.600 € |
| Pequena condicionante urbanística | -3% | -5.400 € |
| Valor estimado final | +14% | 205.200 € |
Embora o preço médio da zona ronde os 300 €/m², o terreno apresenta alguns fatores que aumentam o seu valor de mercado.
Assim, o valor estimado passaria dos 180.000 € iniciais para cerca de 205.200 €, dando um valor aproximado de 342 €/m².
As percentagens indicadas são meramente ilustrativas.
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Descobrir as melhores agênciasAntes de comprar, vender ou avaliar um terreno urbano, é importante confirmar se os seus limites e a respetiva identificação estão corretamente registados. Em Portugal, esta verificação pode ser efetuada através do BUPi (Balcão Único do Prédio). Ao consultar o registo no BUPi, é possível:
Este balcão também apresenta uma lista completa de técnicos certificados por região e diversos outros serviços para facilitar o registo e identificação de terrenos. Contudo, o BUPi não substitui eventuais consultas ao registo predial, à caderneta predial e ao PDM aplicável ou a levantamentos topográficos.
Deve fazer uma análise comparativa com os preços de transação de outros terrenos com a mesma utilização, dimensões e enquadramento legal para obter uma estimativa inicial, que é depois adaptada conforme os fatores de valorização aplicáveis.
O avaliador analisa habitualmente a caderneta predial, a certidão permanente do registo predial, o BUPi, o enquadramento no PDM e outros documentos relativos às utilizações permitidas e às condições de construção do terreno.
Uma avaliação profissional de um terreno é particularmente útil em processos de compra/venda, partilhas e heranças ou sempre que existam dúvidas quanto ao potencial construtivo. No caso de pedidos de financiamento a bancos, a avaliação é tendencialmente obrigatória.
